일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 1기 신도시 정비 선도지구 선정을 앞두고 지역주민의 관심이 뜨겁다.

정부와 지자체가 지난 5월 22일 선도지구 선정 규모와 선정 기준을 발표한 이후 ‘A단지는 통합 재건축을 위한 주민 동의율이 80%를 넘었다’ ‘B구역은 예비 신탁사 선정 절차에 들어갔다’ 등 보도가 연일 나오고 있다. 인천, 부산, 대전 등에서도 선도지구를 빨리 선정해 달라는 목소리가 크다.

한편 정부가 공언한 2027년까지 첫 착공을 할 수 있을지 우려의 목소리도 있다. 치솟는 공사비로 주민 분담금이 얼마나 많아질지, 선도지구의 착공시점에 전셋값이 오르지는 않을지에 대한 걱정이다.

신도시 건설 30년이 지난 지금 주민의 불편은 이미 한계에 이르렀고, 인구와 산업구조의 변화에도 대응하지 못하고 있다. 탄소중립이나 스마트도시 같은 최신 도시 트렌드를 반영하기도 어렵다.

이대로 두면 향후 몇 년 내에 1기 신도시 30만호가 동시에 재건축을 추진할 것이고, 그때 가서 시장 혼란을 우려해 차근차근 정비하다 보면 어떤 집은 앞으로 30년을 더 기다려야 할 수도 있다. 그사이 도시는 더 낡고 주민은 더 힘들어질 것이다. 이미 일본의 타마(多摩) 신도시에서 충분한 교훈을 얻은 바 있다.

신도시 정비의 성공을 위해서는 기존 방식과 절차대로는 일각에서 지적하는 것과 같이 2027년 첫 착공이 현실적으로 어려울 수 있다. 정부는 기존 방식이 아닌 새로운 방식을 적용할 것이다. 특히 속도전으로 승부를 봐야 한다. 정비구역 지정, 사업시행자 지정, 시공사 선정, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가와 같은 많은 정비사업 단계를 동시에 진행할 계획이다. 인허가 과정에 숨어 있는 많은 장애 요인은 공공과 주민이 함께하는 ‘협력형 정비 모델’을 통해 해소해나갈 예정이다.

사업성은 시장에서 결정되겠지만 공공이 최대한 보완해나갈 것이다. 용적률 상향을 통해 일반분양물량은 늘리고, 통합 재건축과 미래도시펀드, 시공사의 리스크 저감과 같은 사업구조 효율화를 통해 비용은 절감할 예정이다. 통합 재건축은 대지를 넓게 활용해 보다 자유로운 건축 설계가 가능할 뿐 아니라 공사비도 10% 내외 절감할 수 있다. 미래도시펀드를 활용하면 금융비용을 아끼고, 시공사의 자금 조달 부담도 적어져 결과적으로 사업성을 개선하고, 주민의 분담금 부담은 완화할 수 있다.

정비 과정에서 전세시장의 불안이 발생하지 않도록 적극 관리해나갈 예정이다. 신도시 주변의 주택 공급 상황을 면밀히 모니터링해 주택을 추가 공급하고 필요한 경우 인허가 물량도 조정할 계획이다. 과천시의 재건축이 대표적인 모범 사례다. 과천 제2기 재건축(‘ 2015~2018년) 때 약 5000세대가 멸실됐지만 당시 과천과 안양에서 약 8000세대의 신규 입주물량이 나오며 전세 가격이 오히려 하락했다.

신도시 정비에 있어 장애 요인은 극복해야 할 대상이지, 사업을 중단하고 지연시켜야 할 이유가 아니다. 1기 신도시 정비가 우리 신도시정책과 정비사업의 패러다임을 바꾸는 새로운 모델을 제시할 수 있도록 주민, 지자체와 머리를 맞대어 고민하고 끝까지 완주해나가겠다.

진현환 국토교통부 제1차관