서울 한 아파트단지 모습.[연합]

[헤럴드경제=김광우 기자] 서울까지 불어닥친 ‘집값 한판’에도 불구하고 ‘강남 불패’ 신화는 계속될 수 있다는 예측이 나왔다. 고금리에 따른 전반적인 주택 수요 감소의 영향이 강남구에 미치는 영향이 미미한 탓에 시장 기대감이 여전하다는 분석이다. 실제 강남구의 한 주요 아파트 매매가격은 1년 전인 2023년초보다 최고 10억원 가량 높은 수준을 보이기도 했다.

KB금융지주 경영연구소 ‘2024 KB 부동산 보고서’ 발췌.

3일 KB금융지주 경영연구소 ‘2024 KB 부동산 보고서’에 따르면 부동산 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB) 등을 대상으로 한 설문조사 결과, 올해 전국 주택 매매가격은 하락할 것이라는 전망이 우세했다. 시장 전문가 74%, 공인중개사와 PB 79%가 가격 하락을 전망했다.

이는 수도권과 비수도권 모두 마찬가지였다. 수도권의 경우 공인중개사 69%, 전문가 66%가 주택 매매가격 하락을 예상했다. 비수도권은 공인중개사 70%, 전문가 88%가 가격 하락을 전망했다.

실제 주택 매매가격은 2023년 상반기 이후 회복세를 보였으나 상승폭이 크지 않았으며, 12월을 기점으로 다시 하락 전환했다. 2023년 연간 주택 매매가격은 4.64% 하락하면서, 2022년(1.83%)에 비해 하락폭이 2배 이상 확대됐다. 매매 거래량은 월 5만호 내외로 거래 침체 현상이 지속되고 있다.

KB금융지주 경영연구소 ‘2024 KB 부동산 보고서’ 발췌.

하지만 이러한 전망은 모든 지역을 포괄하지 않았다. 전문가들은 서울 강남구의 경우 정부 규제 완화와 주택 수요 등 요인으로 긍정적 상승 기대감이 유지될 것이라고 전망했다.

실제 강남구의 경우 거래 침체 현상은 피할 수 없었으나, 가격 하락폭은 상대적으로 작았다. 예컨대 압구정동 신현대아파트 30평대 매매가격은 2023년초 30억원 중반대였으나 신속통합기획 추진과 재건축 설계사 선정 등으로 최고 44억원까지 상승했다. 이후 호가가 소폭 하락했으나, 하락세가 지속되지 않았다.

대치동과 개포동 주요 아파트 매매가격도 최고가 대비 소폭 하락했다. 그러나 집중된 매수 수요로 인해 2023년초보다 높게 형성됐다. 전세가격 또한 신학기 이사시기를 맞춘 학군 수요가 크게 증가하며, 2023년 시작된 상승세가 지속되고 있다.

서울 한 부동산중개사무소 앞을 시민이 지나가고 있다.[연합]

KB경영연구소는 “강남구가 다른 지역에 비해 높은 매매가격을 유지하고 있는 것은 당초 우려됐던 부동산 경착륙 가능성이 줄어들고, 거시상황 영향을 적게 받아 주택시장 기대 심리가 존재하기 때문”이라며 “매매거래 위축에도 주택 매수세가 소폭 회복되며 강남구 등 주요 지역으로 수요가 집중되고 있다”고 설명했다.

전문가들은 2024년 들어서도 주택시장 회복을 위해 재건축, 세제 등과 관련한 규제 완화가 지속되며, 주택 수요가 과거처럼 확대되기 어려울 것으로 예측했다. 하지만 강남구 등 지역으로는 수요가 집중될 수 있다고 예상했다.

KB경영연구소는 “분양시장 위축에도 서울의 경우 상대적으로 높은 청약경쟁률을 기록하고 있는 가운데, 주택시장에 대한 회복 기대감이 커지며, 2024년 예정된 강남구 분양의 청약 수요 관심이 높을 것”이라고 전망했다.

KB금융지주 경영연구소 ‘2024 KB 부동산 보고서’ 발췌.

강남 3구 중 하나로 꼽히는 서초구는 강남구와 사정이 달랐다. 2023년 서초구 매매가격은 상승세를 보이며 3분기 들어 고점 대비 80~90% 수준까지 회복됐다. 그러나 4분기 들어 다시 하락 전환했다. 경기 악화, 고금리 장기화, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 등 악재가 지속되며, 호가도 일부 조정되고 있다는 분석이다.

다만 2024년에도 서초구에는 주요 단지들의 분양과 입주가 예정돼 있다. 이에 전문가들은 높은 분양가에도 불구하고 인근 시세 대비 낮은 가격으로 관심이 모아질 것으로 예상했다. KB경영연구소는 “현재 진행 중인 정비사업 단지의 경우 단지별로 진행 상황에 차이가 나타나고 있어, 유의가 필요해 보인다”고 설명했다.

송파구 또한 정부의 규제 완화로 주택시장에 대한 기대감이 높아지며, 2023년 들어 매매 거래가 회복됐다. 하지만 하반기 이후 다시 관망세로 전환했다. 다만 전세가격은 대단지, 학군 등으로 실수요자 선호도가 높은 단지에 대한 수요가 지속되며, 빠르게 올랐다.

송파구 아파트 평당 평균 전세가격은 2024년 1월 기준 약 2993만 원으로 강남3구 중 가장 낮은수준(강남구 3523만 원, 서초구 3554만 원)이지만 2023년 전세가격 상승기 아파트 평균 전세가격상승률이 강남구(5월 이후 4.9%)와 서초구(7월 이후 5.5%)에 비해 높은 수준(4월 이후 9.3%)을 기록했다.