우석연립 소규모재건축 예상 투시도

[헤럴드경제=박자연 기자] 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 우려와 원자재값 인상에 소규모 재건축 사업비가 크게 오르고 있다. 여기에 사업성을 따진 건설사 선별수주로 대단지 조차 시공사 구하기가 쉽지 않은 상황에서 소규모 재건축은 시공사 선정에 더욱 난항을 겪고 있는 중이다.

지난 22일 마포구청은 마포구 용강동 39-1번지 일대 위치한 우석연립 소규모재건축 정비사업조합의 사업시행계획(변경) 인가를 고시했다.

이번사업시행계획 변경은 사업비 인상을 골자로 한다. 조합은 감리·측량 등에서 비용을 줄였으나, 공사비를 당초 시공사 계약 때보다 91억6766만원 뛴 441억7850만원으로 책정하면서 총 138억원 가량 사업비가 증가했다고 밝혔다. 사업비가 크게 늘면서 비례율은 뚝 떨어졌다. 해당 사업 비례율은 당초 105.7%에서 86%로 20%포인트 가까이 급락했다.

이 사업은 지하철 5호선 마포역 인근 연립주택 40채와 상가들을 지하 3층~지상 20층 높이 공동주택 1개동 69가구와 상가 30채로 재건축하는 사업이다. 2019년 6월 코오롱글로벌을 시공사로 선정했고, 지난해 착공을 시작했다. 일반분양은 공동주택 기준 29가구가 예정돼있다.

공사비 상승과 맞물려 사업성이 떨어지자 소규모 재건축 단지들의 시공사 찾기는 더 어려워지고 있다. 경기도 의정부시 금오동 270-13번지 일대에서 사업을 진행하는 의정부산장연립 소규모재건축 정비사업조합은 이달 16일 시공자 선정 재입찰 공고를 냈다. 지난해 건설사들을 대상으로 여러 차례 현장 설명회까지 진행했지만, 끝내 시공사를 찾지 못했고 올해 시공사 선정을 다시 진행한다. 조합은 사업지에 지하 1층~지상 20층 높이 공동주택 229가구와 부대복리시설 등을 지을 계획이다.

경기도 구리시 삼용주택 소규모재건축 정비사업조합도 지난달 시공자 선정을 위한 입찰을 진행했는데 건설사 참여 부족으로 유찰됐다. 조합은 구리시 교문동에 지하 2층~지상 19층 규모의 공동주택 2개동 151가구와 부대복리시설 등을 건립할 예정이다.

시공사 선정이 갈수록 첩첩산중인 상황에 놓이자, 수수료를 부담하면서까지 신탁사와 계약하는 단지도 숱하게 등장하고 있다. 신탁사는 자체 신용을 바탕으로 사업비를 조달하기 때문에 보다 신속한 사업 추진이 가능하다. 인천 효성동 노후주택단지(상록주택·삼익연립·세림연립)와 계산동 동성아파트 소규모 재건축은 코람코자산신탁이 사업시행자로 나서고, 남동구 성신아파트 소규모재건축은 지난해 신한자산신탁이 수주했다.

한편 서울시는 소규모 재건축 활성화를 위해 사업성 분석을 지원하고 있다. 사업성을 놓고 고민하는 단지가 많다보니, 아예 종후자산 평가 및 분담금 추정까지 할 수 있도록 지자체가 대신 분석해주는 것이다. 대상은 사업구역 면적이 1만㎡ 미만, 구역 내 노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이면서 기존 주택의 세대수가 200가구 미만인 주택단지다.

지난 12월 시는 ‘소규모 재건축 사업성 분석’ 대상 단지로 ▷강서구 경남빌라6차 ▷서대문구 풍림1차아파트 ▷동작구 동도빌라 ▷관악구 태양하이츠빌라 등 10개 단지를 꼽고, 올해 우선 검토 단지로는 ▷서초구 신반포26차 ▷관악구 연희빌라 ▷강남구 경일빌라 등 15개 단지를 선정한 바 있다.