분양가가 천정부지로 높아지면서 일반분양이 끝난 조합원 입주권 매물이 분양가보다 저렴하게 거래되는 현상까지 나타나고 있다. 다만 입주권 거래는 납부해야 하는 세금이 분양권과 다르고, 향후 분담금 등이 추가될 가능성도 있어 거래시 유의가 필요하다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동대문구 이문동 이문아이파크자이(투시도) 전용 84㎡ 입주권은 지난달 5일 11억470만원(19층)에 매매 거래가 성사됐다. 일반 분양권의 경우 아직 전매제한 기간으로 이번에 거래된 매물은 조합원 매물일 가능성이 높다.

일반분양 당시 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 12억599만원~14억4026만원이었으므로 분양가로 따지면 마이너스피(P, 프리미엄)가 붙은 셈이다.

통상 일반분양 입주권은 사업 불안정성에 대한 위험부담이 있어 분양권보다 저렴한 편이지만, 일반분양까지 마친 단지의 경우 조합원 매물가가 분양가를 상회하는 경우가 많다. 일례로 강동구 올림픽파크포레온은 조합원 입주권 매물이 분양가에 비해 수 억원 이상 비싸다.

또한 조합원 매물은 주로 로얄층이 배정되고 베란다 확장, 고급 시공, 옵션 가구 등이 무료로 제공된다. 이문3구역도 조합원을 대상으로 베란다 확장과 시스템에어컨, 고급 시공 등을 무상으로 제공한 상황이다.

이같은 상황은 원자재값, 인건비 상승으로 고분양가가 책정됐기 때문으로 풀이된다. 단지는 지난해 진행된 3건의 이문·휘경뉴타운 일반분양 가운데 분양가가 가장 높았다. 이에 여전히 분양이 이뤄지고 있다. 단지는 1순위 청약에서 평균 17대 1 경쟁률을 보였지만 미계약 물량이 많아 무순위 청약까지 진행했고, 결국 ‘완판’에 실패해 선착순 계약까지 내몰렸다. 계약자에게는 TV, 냉장고, 스타일러, 공기청정기 등을 제공하는 경품 이벤트를 진행키도 했다.

조합원 입주권이 분양가보다 저렴하더라도 해당 입주권을 매매할 때는 추가로 내야 하는 분담금이 있는지 확인할 필요가 있다. 준공 전까지 추가 비용이 발생할 수 있기 때문이다.

이문동에서 영업하는 한 공인중개사는 “조합원 물량의 경우 추가적으로 내야 하는 돈이 있을 수 있기 때문에 특약 등에 해당 비용이 전부 포함인지, 아니면 분담금을 별도로 내야하는지 확인을 해봐야 한다”고 설명했다.

세금도 관건이다. 현행법상 관리처분계획인가 후 조합원 입주권을 매수할 경우 취득세를 두 차례(지위 승계 시, 입주 시) 납부해야 한다. 지위 승계 시에는 멸실 여부에 따라 주택의 취득(1~12%), 토지에 대한 취득(4%)으로 나뉘며 신규 주택의 완공 시점에 건축물 부분의 취득(2.8%)세가 적용된다.

이문아이파크자이는 이문3구역을 재개발하는 단지로, 지난해 10월 일반분양을 개시했다. 지하 6층~지상 최고 41층 25개동 총 4321가구가 지어지며 시공은 HDC현대산업개발과 GS건설이 맡았다. 박자연 기자