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[헤럴드경제=유혜림 기자] 리츠주(株)가 내년 금리 인하 기대감에 힘입어 모처럼 상승세를 탔지만 자금조달 과정에선 희비가 엇갈리는 모습이다. 해외부동산 투자 비중이 높은 리츠는 투자수요 확보에 어려움을 겪는 반면, 공실률이 낮은 국내 오피스 리츠는 비교적 안정적으로 자금을 조달한 것으로 나타났다. 전문가는 국내 오피스 리츠의 강세를 전망하면서 자금 조달 능력, 투자 자산 등을 고려해 선별적으로 투자해야 한다고 조언했다.

▶바닥 찍고 연말 반등한 리츠주=8일 한국거래소에 따르면, 최근 1개월(11월 7일~12월 7일) 사이 국내 상장 리츠 중 주요 종목을 편입한 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수는 3.43% 올랐다. ‘KRX리츠인프라’ 지수도 3.55% 증가했다. 통상 연말 상승세를 타는 ‘코스피 고배당 50 지수’(2.06%)와 내년 주도주로 주목받는 ‘KRX 반도체 top15’(1.33%) 등 상승폭을 앞섰다.

리츠는 투자자로부터 모은 자금과 은행 대출 등을 통해 부동산에 투자해 임대수익과 시세차익을 배당한다. 연 5% 넘는 안정적 배당수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있어 인기를 끌었지만 코로나 팬데믹 이후 시작된 고금리 기조에 침체를 겪었다. 금리가 오르면 건물 매입을 위해 받은 대출 이자 부담이 커지면서 수익성이 악화되기 때문이다.

여기에 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려에 지난 8월 중국 부동산 개발업체들의 연쇄 부도 위기설까지 퍼지면서 투심은 더 빠르게 얼어붙었다. 지난 10월 말까지만 해도 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수 수익률은 연초 이후 -15%대를 기록하기도 했다.

이렇게 악재만 쌓였던 리츠 시장 분위기가 최근 들어 다소 달라졌다. 지난달 초 미국 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 재차 동결하자 시장금리가 전반적으로 내리면서다. 그동안 리츠 주가를 짓눌렀던 고금리 요인이 해소될 것이란 기대감에 주요 상품 주가가 오르는 양상이다.

▶여전한 고금리에 자금조달 희비 엇갈려=그런데 최근 시장에선 리츠마다 자금 조달 과정에서 희비가 엇갈리고 있다는 평가가 나온다. 공실률이 높은 해외 오피스 리츠인 경우 투자수요 확보에 난항을 겪고 있는 반면, 국내 오피스는 비교적 순항한다는 분석이다.

해외 물류센터에 투자하고 있는 미래에셋글로벌리츠는 지난 10월 574억원을 조달하기 위해 유상증자 계획을 밝혔다. 그러나 지난달 최종 청약률은 43%를 기록하면서 대규모 미달이 발생했다. 지난해 4600억원 규모 유상증자 계획을 철회한 뒤 1년 만에 시장을 다시 찾았으나 247억원을 조달하는데 그쳤다. 지난 9월 3100원을 웃돌던 주가는 현재 2500선까지 내린 상태다.

반면, 국내 오피스를 담은 리츠들은 비교적 수월하게 자금을 조달하는 분위기다. 한화그룹 계열사 사옥을 주요 자산으로 만들어진 한화리츠는 지난달 1200억원 규모 리파이낸싱에 성공했다. 대출을 집행하겠다는 금융사들이 몰리면서 이례적으로 ‘오버부킹’도 완료한 것으로 알려졌다. 한 업계 관계자는 “리파이낸싱도 수월해 주관사 없이 직접 대출기관을 모집한 것으로 보인다”고 말했다.

시장에선 공실률이 낮은 국내 오피스에만 투자 수요가 쏠리는 양극화 시장이 나타날 수 있다는 분석도 나온다. 지난 10월 서울 오피스 공실률은 올해 들어 최저치(2.13%)를 기록했다. 반면, 미국 상업용 부동산 부실 자산 잔고는 5분기 연속 증가해 올 4분기 기준 797억달러 기록, 글로벌 금융 위기 이후 최고치를 기록하고 있다.

주가도 차별화 장세가 이어지고 있다. 리츠주 중 공모가 5000원을 웃도는 상품은 모두 국내 오피스를 담고 있다. 6000원대를 유지하는 신한알파리츠는 최근 용산 더프라임 타워를 매각한 차익으로 9번째 자산인 HSBC빌딩 인수를 마쳤다. 서울 강남구 대치타워와 중구 에스원빌딩을 투자 자산으로 삼는 삼성FN리츠 가격도 5000원대를 웃돈다.

한 자산운용사 임원은 “글로벌 최대 공유오피스 위워크가 파산 신청을 하면서 해외 부동산 투심도 위축된 분위기”라며 “공실률이 낮은 국내 오피스 리츠로 투자가 쏠리는 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 심화될 것”이라고 말했다.

박세라 신영증권 연구원은 “아직까지 기준금리 인하 시점에 대한 의견이 엇갈리고 경기침체에 따른 실물경제 위협 등 불확실성 요인이 남았으나 국내 리츠사들의 경우 오피스 수급, 높은 신용등급, 스폰서 리츠 측면에서 안전성이 높은 편”이라며 “리츠자산에 대한 투자 비중을 점진적으로 확대해야 할 시기”라고 밝혔다.