상공에서 바라본 제주시 조천읍 함덕리 71-2 일대 토지. [지지옥션 제공]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 제주의 대표적 관광지로 꼽히는 함덕 일대 대지가 200억원대 경매 매물로 나왔지만 한 달 여만에 가격이 100억원대로 떨어져 시장의 관심이 쏠린다. 전문가 사이에선 매물의 권리상 하자는 없지만 용도가 자연녹지지역으로 지정돼 있어 개발행위가 용이하지 않다는 점이 유찰 요인이 됐을 것이라는 분석이 나온다.

25일 경·공매 업체 지지옥션에 따르면 지난달 10일부터 경매가 진행된 제주시 조천읍 함덕리 71-2 일대 토지 7만6619㎡(2만3177평)는 지난 14일(최저입찰가 146억2421만9000원) 두 번째 유찰됐다. 해당 물건의 감정가는 208억9174만2000원으로 한 차례 경매가 진행됐지만 유찰돼 가격을 30% 낮춰 재진행했지만 이번에도 유찰된 것이다.

이달 진행된 경매에서도 주인을 찾지 못하면서 다음달 19일에는 최저입찰가 102억3695만3000원(할인율 30%)에 매각절차를 밟는다. 3차례 유찰될 시 내년 1월 말에는 71억6586만7000원에 경매가 진행된다.

해당 물건은 경매 참여 시 가장 주요하게 확인해야 할 권리상 하자는 없다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “채권이 낙찰을 받더라도 등기부 등본상 말소가 되는 건들이기 때문에 낙찰자가 인수받게 되는 금액은 없다”며 “인근 토지의 건물이 해당 물건의 경계를 살짝 침범했다는 감정평가 내용이 있지만 가격적으로 이렇게까지 떨어질 만한 요인은 못 된다”고 설명했다.

문제는 토지 용도다. 입지 자체는 함덕해수욕장 인근으로 좋은 편이지만 도시지역의 자연녹지지역으로 지정돼 있어 개발사업을 진행하기에 한계가 있다는 해석이다. 이 선임연구원은 “자연녹지지역은 자연환경을 보전할 필요가 있는 곳으로 상업지역, 주거지역 등에 비해 건축 시 요건 등의 제약이 있다. 또한, 건축계획심의 대상구역이라고 나와 있어 용적률, 건폐율 등 각종 제한이 있을 것으로 추정된다”며 “단층 단독주택 외에는 건축허가가 나기 쉽지 않아 아파트를 짓는다거나 상업시설을 짓는 건 상당히 불리할 것”이라고 말했다.

이어 “이전 소유주도 건설사인데 개발사업을 위해 토지를 매수했다가 경매로 넘어간 것으로 보인다”고 말했다.

이 같은 상황에 다음달 예정된 3회차 경매에서도 유찰될 가능성이 높다는 관측이다.

이 선임연구원은 “토지만 낙찰받는다고 해도 주변에 지구단위계획이 지정되는 등 호재로 가치가 상승할 수 있는 입지는 아니다”며 “낙찰을 받고자 한다면 토지를 어떻게 활용할지가 명확해야한다. 그 목적에 맞게 개발이 가능한지를 먼저 확인 후 경매에 참여하는 것이 바람직하다”고 제언했다.