- 올해 분양 물량 5년내 최저, 22년 대비 절반 수준으로 대폭 감소
- 미분양 났던 철산래미안자이 등 대장주 아파트들 여전히 수요 두터워

최근 분양시장의 화두는 분양가다. 땅값은 물론 공사에 필요한 원자재값 등의 사업비가 오르면서 분양가 상승 압박이 거세지고 있기 때문이다.

실제로 부동산R114에 따르면 올해 전국 분양아파트의 3.3㎡ 당 분양가는 1,814만원으로 역대 최고치를 기록했다(출처: 부동산R114 REPS. 기준층 분양가 기준). 서울이 3,460만원으로 광역시도 가운데 가장 높았으며 경기도도 1,888만원으로 역대 최고치를 갱신했다.

분양가는 오르지만 새 아파트 분양은 원활하지 못하다. 일부 사업장들은 치솟은 공사원가로 인해 사업을 연기하거나, PF(프로젝트 파이낸싱) 문제로 사업을 포기하는 곳들도 생겨나고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 1~11월까지 전국에서 분양한 아파트는 총 15만6,671가구(민간분양과 공공분양의 합. 임대제외)로 2018년 이후 5년여 만에 최저 수준에 그칠 전망이다. 2022년 31만2,683가구와 비교하면 대폭 줄어든 것이다.

분양 물량이 줄어들게 되면 이들이 추후 입주할 시점의 입주시장 또한 불안정해 질 가능성이 높다. 통상 아파트 공사 기간이 30개월 안팎(약 3년) 소요되는 점을 감안하면 올 분양감소 여파는 2026년 전후로 나타날 가능성이 높다.

실제로 금융위기가 있었던 2008년 전국에서 분양한 아파트(민간분양+공공분양)는 14만9,057가구로 2000년대 들어 가장 적었다. 금융위기 여파는 이후로 3년정도 더 이어졌고 2009년에는 15만3,000여가구, 2010년에는 10만6,000여가구 등으로 분양가뭄이 이어졌다.

특히 2010년은 집이 있어도 가난하다는 의미의 ‘하우스푸어’가 신조어로 등장하는 등 시장 분위기가 가라 앉았었다.

이 시기에 분양했던 아파트들 상당수는 기대 이하의 청약 성적을 기록하기도 했고, 시장엔 부정적인 전망들이 이어졌었다.

2010년 1월, 경기 광명시 철산동에서는 철산래미안자이가 분양에 나섰다. 당시 전용 59㎡ 분양가는 3억6,624만~3억7,151만원선(기준층 기준)으로 이보다 3개월 앞서 광명시 하안동에서 분양했던 e편한세상센트레빌 전용 59㎡ 보다 3,000만~4,000만원 가량 높은 가격에 분양했다.

철산주공 재건축 아파트로 나름 관심이 있던 물량이었으나 결국 시장 분위기가 가라 앉으며 미분양 돼 수개월간 잔여세대를 팔아야 했다.

하지만 시간이 지나면서 좋은 입지를 바탕으로 수요자들의 발길이 이어지면서 입주 3년차로 접어들면서 4억원대 초반까지 시세가 오르기 시작했고 준공 8년 만인 2018년에는 6억8,300만~7억6,000만원선으로 분양가의 2배 이상 올랐다(시세출처: KB부동산시세).

현재 해당 면적의 시세는 8억500만~8억6,500만원선으로 광명시 일직동의 광명역 일대 준공 5~6년차 주상복합 단지들의 평균시세(9억2,000만원 안팎)와 비교하면 낮은 수준이지만 준공 13년된 지금도 광명에서 손꼽히는 단지로 자리매김하고 있다.

2009년도 금융위기 여파로 인해 불안정한 분양시장이 이어졌다. 당시 수원시 영통구 이의동에서 분양했던 광교자연앤힐스테이트는 전매제한 등 조건에도 불구하고 평균 6.06대 1 경쟁률을 기록하며 1순위에 청약을 마쳤다.

당시 전용 84㎡ 분양가는 3억7,000만~3억8,000만원선(기준층 기준)이었으며 전매제한이 풀린 이후부터 매매가 상승이 시작되어 2019년에 평균 11억8,000만원까지 가격이 올랐으며 현재 평균시세는 13억5,000만원으로 신분당선 광교중앙역 일대 아파트 시세를 리드하고 있다.

업계 관계자는 “과거 금융위기 때나 각종 규제 등으로 분양이 줄고 나면 입주까지 여파가 미쳐 구축보다 신축 아파트들 가격이 눈에 띄게 오르는 것을 쉽게 볼 수 있었다. 특히 규모가 큰 단지의 경우 수요자들의 선호도가 높아 대장주, 랜드마크로 오랫동안 자리를 지킨다”고 말했다.

포스코이앤씨가 경기 의정부시 의정부동에서 분양한 ‘더샵 의정부역 링크시티’는 전용면적 84~165㎡, 총 1,401가구의 대단지 아파트로 수요자들의 관심을 모으고 있다. 주변 시세와 비슷한 분양가로 공급되는 데다 입지, 대단지, 브랜드를 모두 갖춰 향후 집값 상승 여력도 가지고 있어서다.

주한미군 공여지였던 캠프 라과디아의 반환이 이뤄지면서 도시개발사업 공모조건에 따른 공공기여로 약 3만㎡의 공원이 함께 조성되기 때문에 의정부 시민들에게 편의 환경 제공과 지역사회 발전에 기여는 물론 공원이 단지와 인접하여 그린 인프라 프리미엄까지 갖췄다.

교통환경도 좋다. 의정부시 주요 교통망인 1호선 의정부역을 도보로 이용 가능하며, 의정부 경전철역인 흥선역과도 바로 인접해 있다. 여기에 고양시 능곡역에서 의정부역까지 운행하는 노선인 교외선이 내년 개통을 앞두고 있어 교통망은 더욱 편리해질 것으로 예상된다. 특히, 의정부역은 GTX-C 노선이 개통 예정된 곳으로 올해 착공을 시작으로 2028년 개통을 계획하고 있으며 완공된다면 의정부역에서 삼성역까지 5정거장 만에 이동할 수 있다.

단지 바로 앞에 공공복합청사를 비롯해 체육공원과 문화공원이 들어설 예정이다. 이 외에도 신세계백화점, 을지대학병원, CGV, 제일시장, 로데오 상권 등의 이용이 편리하다. 교육환경으로는 단지 인근에 위치한 의정부서초와 다온중을 도보로 이용 가능하며, 의정부중, 의정부여중·고를 비롯해 학원 밀집지역과도 가까워 자녀를 가진 수요자들의 만족도가 높을 것으로 예상된다.