서울 마포구 서교동에 있는 공효진 소유 ‘ROY714’ 빌딩. [네이버 지도·공효진 소속사 SNS 캡처]

[헤럴드경제=서영상 기자] 소규모 상가의 투자수익률이 지난해 대비 3분의 1 수준으로 줄어 연 1%에도 못 미치는 것으로 파악됐다. 최근 수년간 유동성 확대 속 부동산 투자열풍이 불며 건물 가치가 상승했지만 코로나 앤데믹에도 불구하고 상권 활성화까지 시간이 걸리고 있기 때문으로 풀이된다. 이에 시세차익을 위한 매도 움직임도 포착된다. 최근 배우 공효진이 보유 빌딩의 매각에 나서는 등 연예인들의 빌딩 매도 사례가 잇따르는것도 이같은 움직임과 무관치 않은 것으로 보인다.

9일 한국부동산원에 따르면 서울 소규모 상가 부동산의 2분기 투자수익률은 0.57%로 집계됐다. 지난해 2분기(1.61%) 대비 1.04%p 떨어지고 3분의 1수준이다. 소규모 상가는 연면적 330㎡ 이하의 상가들로 대부분의 일반 상가들이 이에 포함됐다.

서울시 중구 명동 거리. 김영철 기자

강남과 강북을 가리지 않고 서울 중심 상권의 수익률은 1% 아래에 머물렀다. ‘관광 1번지’ 명동은 코로나 앤데믹 이후 상권이 크게 활성화 됐지만 아직 수익률에 반영되지는 못하며 0.27%에 그쳤다. 반면 최근 ‘힙지로’로 명성을 날리며 MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생)들이 많이 유입되는 을지로 수익률은 1.04%로 강북에서 가장 높은 수치를 나타냈다. 강남 주요 상권인 강남대로(0.68%), 신사역(0.71%), 압구정(0.54%) 등의 투자수익률은 비슷한 수준이었다.

서울 전체 투자수익률은 지난해 2분기 이후 급격한 내림세를 나타내고 있다. 지난해 2분기 1.61%→3분기 1.37%→4분기 0.46%→2023년 1분기 0.44%→2분기 0.57% 수준이다.

이처럼 수익률이 낮은데는 온라인 상권 쏠림 등의 이유로 줄어들지 않는 상가 공실률이 큰 몫을 차지하고 있다.

한국부동산원에 따르면 서울 소규모 상가 공실률은 코로나19 초기이던 2020년 2분기 4%에서 21년 2분기 8.2%로 치솟았다가 지난해 6.5%로 줄었지만 올해 2분기도 6.2%로 평년과 대비해 높은 수준을 나타내고 있다.

상가 부동산의 가격 하락 역시 수익률 급락의 요인이 되는 것으로 분석된다.

한국부동산원이 발표하는 투자수익률에는 상가 자산의 가치분도 포함된다. 즉 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률(토지·건물 가격의 증감)을 합산한 것이다. 즉 투자수익률 저하는 임대료 하락뿐 아니라 매매 가격의 하락 또한 크게 영향을 미쳤다는 것이다.

업계 관계자는 “그간 공격적인 투자가 이어지며 레버리지 수준이 높아졌다는 점에서 향후 추가 금리인상과 경기침체가 본격적으로 다가오는 경우에는 상가부동산시장이 본격적인 조정장을 맞을 수 있다”고 우려했다.