‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 불리는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축 사업) 청약이 예상보다 훨씬 더 저조한 성적표를 받아들면서 금융투자업계의 고민이 깊어지고 있다. 1순위 당해지역(서울) 모집에서 예상보다도 너무 낮은 청약 경쟁률로 미계약이 속출할 가능성이 제기되며 만기를 앞둔 올림픽파크 포레온 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 차환에 ‘적신호’가 켜졌기 때문이다.

특히, 올해 부동산 개발 ‘대장주’인 올림픽파크 포레온의 흥행 실패가 부동산 시장에 대한 투자 심리를 급격히 얼어붙게 만들면서 부동산 PF 시장 전반에 걸쳐 연쇄적인 충격을 가할 가능성도 제기된다. 이 때문에 부동산 PF에 대한 위험 노출(익스포저) 비중이 높은 중소형 증권사가 구조적 위기에 빠질 수 있다는 분석까지 나오는 상황이다.

▶계약 포기 속출 시 ABCP·ABSTB 차환에 차질 우려=8일 금융투자업계에 따르면 전날 진행된 올림픽파크 포레온 1순위 당해지역 청약에서 당초 거론되던 일부 전형에 대한 미달 사태가 없었다는 점만으로도 일단 눈앞에 불은 껐다는 의견이 지배적이다. 부동산 시장이 전반적으로 워낙 얼어 붙은 데다, 지난 5일 실시한 특별공급 청약에서는 심지어 실제 다자녀 가구, 신혼부부, 노부모 부양 전형 등에서 미달이 속출했기 때문이다.

A 증권사 관계자는 “다음 달 19일 만기가 돌아오는 7231억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 차환에 필요한 자금 마련의 토대는 마련했다”고 평가했다.

다만, 증권업계에선 위기가 끝났다 보기엔 너무 이르다는 평가가 지배적이다. 예비입주자를 주택수 500%까지 선정해야 하는 주택공급에 관한 규칙에 따라 1순위 기타지역(경기)에 이어 2순위까지 청약을 받고, 심할 경우 무순위 청약까지 진행할 가능성이 높아졌기 때문이다.

사업비를 단기간에 조달해야 하는 올림픽파크 포레온 시공 4개사(현대건설·대우건설·롯데건설·HDC현대산업개발) 입장에선 미계약 기간이 길어질수록 사업에 치명타를 입을 전망이다.

특히 다음 달 3~17일로 예정된 정당 계약 단계에서 계약 포기자가 많아질 경우, 불과 이틀 뒤가 만기인 ABCP·ABSTB 차환이 차질을 빚을 수 있다는 분석도 나온다. 정부가 주도한 ‘채권시장안정펀드’ 지원을 받아 가까스로 차환에 성공, 1차 차환 위기를 넘겼던 올림픽파크 포레온이 2차 차환 위기에 몰릴 수 있다는 것이다.

B 증권사 관계자는 “올림픽파크 포레온이 실제 차환에 어려움을 겪을 경우 지난 10월 레고랜드발(發) ABCP 사태와 11월 흥국생명 콜옵션 미이행 사태에 이어 세 번째 자금경색 위기가 발생한 진원이 될 수 있다”고 했다.

▶불안감에 돈줄 마르는 부동산 PF...중소 증권사 휘청=더 큰 문제는 올림픽파크 포레온 청약 흥행 실패가 부동산 PF 시장 전반에 걸친 투자 심리에 악영향을 미칠 수 있다는 점이다.

A 증권사 관계자는 “최고 관심 청약 단지였던 올림픽파크 포레온의 1순위 당해지역 청약 경쟁률이 3.7 대 1에 불과했다는 점에 모두가 당황한 것으로 알고 있다. 올림픽파크 포레온이 이 정도니 다른 곳은 오죽하겠냐는 심리가 퍼졌다”며 “이 때문에 기타 부동산 PF들의 차환 실패에 대한 불안감이 고조되고, 자연스레 돈줄이 더 말라 건설 사업자들과 금융투자업계 등이 유동성을 확보하는 게 더 어려워질 가능성이 높아졌다”고 강조했다.

이로 인해 중소형 증권사를 중심으로 우발 부채 문제가 현실화되고, 일명 ‘레버지리의 역습’이 발생할 가능성이 어느 때보다 높다는 분석도 나왔다. 부동산 PF에 발목 잡힌 중소형 증권사들은 벌써부터 생존을 위해 몸부림을 치는 중이다.

다올투자증권은 정규직을 대상으로 지난달 28일까지 희망퇴직 신청을 받고 같은 달 30일까지 승인 대상 심사를 진행했다. 여기에 다올금융그룹은 국내 금융기관 등을 상대로 긴급 자금을 조달 중인 다올투자증권을 위해 알짜 벤처캐피탈(VC) 계열사인 다올인베스트먼트를 인수·합병(M&A) 시장에 매물로 내놓기도 했다.

이 밖에도 DGB금융그룹 계열의 하이투자증권은 5~8일 희망퇴직 신청을 받았다. 또, 케이프투자증권도 법인부와 리서치사업부에 대한 폐지를 결정했 다. C 증권사 관계자는 “대형사는 아직 뚜렷한 인력 감축 계획이 없는 것으로 알려져 있다”면서도 “시장 상황이 악화된다면 칼바람을 피하기 힘들다. 많으면 수백명 이상의 증권맨들이 거리로 나올 수도 있다”고 덧붙였다.

신동윤 기자