최근 주택시장에서는 연일 놀라운 소식이 들린다. 금리인상으로 주택거래량 및 주택 가격이 하락하고 있다는 사실은 알고 있지만 이를 고려하더라도 시세 대비 너무 큰 하락거래가 간간이 발생하기 때문이다. 이런 거래 대부분이 중개거래가 아닌 직거래를 통해 나오고 있는데 시장전문가들은 특수관계인 사이에서 형성된 저가 양수도라고 추정한다. 저가 양수도를 실행하면서 양도소득세·증여세를 줄일 수 있으며, 최근에는 종합부동산세·취득세까지 줄일 수 있기에 더 관심이 커지고 있다. 하지만 저가양수도라는 특수한 거래를 하면서 절세 목적을 달성하려면 관련된 세법규정을 면밀히 살핀 후 실행해야 한다. 목적을 달성한 한 가지 가상 사례를 통해 알아야 할 세법규정과 그 효과를 알아보도록 하자. 조정 대상지역 내 일시적 2주택 상태인 김OO 씨, 종전 주택A(시가 10억원, 1세대1주택 비과세 요건 충족)를 처분기한 내에 양도하려 하지만 주택 하락장 추세로 원하는 가격에 매수하려는 사람이 나타나지 않고 있다. 그런 중 최근 지인으로부터 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 방법을 들었다.

▶부당행위계산 부인과 1세대1주택 비과세=특수관계인 간에 저가 거래를 통해 조세를 부당하게 감소시킨 경우 양도가액을 실제 대가가 아닌 시가에 의하게 하는 규정이 있다. 시가와 대가의 차이가 시가의 5% 혹은 3억원 이상 차이 나는 경우 저가 거래에 해당하는 것으로 본다. 이러한 경우 실제 지급받은 대가보다 더 큰 금액으로 양도가액이 정해져 일반거래한 것과 같은 양도소득세가 계산되기에 저가 거래의 실익이 없어진다. 하지만 해당 주택이 1세대1주택 비과세 대상에 해당하면서 시가가 12억원 미만인 경우 부당행위계산 부인을 적용받는다 하더라도 양도세가 발생하지 않는다.

▶김OO의 저가 거래 대가 설정방법=해당 거래는 일시적 2주택으로 비과세 혜택을 보면서 증여세 부담도 줄여야 한다. 저가양수도에 따른 증여세 및 부당행위계산 부인으로 인한 세 부담을 없게 설계해야 한다.

첫 번째, 해당 사례가 저가 거래에 해당하지 않으려면 대가가 시가와 비교해 3억원 혹은 시가의 30% 이상 차이 나지 않게 해야 한다. 사례의 경우 기준금액은 3억원(10억원x30%)이 되기에 10억원에서 3억원을 뺀 7억원 이상으로 대가를 측정해 거래하면 증여세 문제는 발생하지 않는다. 두 번째로는 해당 사례가 부당행위계산 부인에 해당하지 않으려면 시가와 대가의 차이를 시가의 5% 혹은 3억원보다 적게 해야 한다. 따라서 5000만원(10억x5%) 이상 차이 나지 않게 거래해야 하지만 1세대1주택 비과세 대상에 해당한다면 꼭 이 규정을 지킬 필요는 없다. 저가 양수도 증여세 면제 한도에 맞춰 대가를 설정해 부당행위계산 부인 대상이 되더라도 양도가액이 12억원 미만인 경우 양도소득세가 발생하지 않기에 불이익이 없다. 따라서 해당 사례에서는 대가를 7억원으로 설정해도 문제가 없다.

▶저가 거래의 효과=먼저 일시적 2주택으로 종전 주택 처분기한에 맞춰 양도할 수 있기에 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이와 맞물려 취득세 역시 일시적 2주택을 적용받아 납부했을 것이기에 취득세 중과세도 피할 수가 있다. 증여세 역시 절감할 수 있다. 시가 10억짜리 주택을 7억원에 판 것이라면 증여세 없이 3억원을 증여한 것이나 마찬가지기 때문이다. 만약 2주택이 되면서 종합부동산세 납부 대상이 됐다면 해당 거래를 통해 종합부동산세 부담까지 줄일 수 있어 활용하게 된다면 여러 절세 효과를 볼 수 있다.

이영빈 NH농협은행 세무전문위원