2일 서울 송파구 성내천에서 시민들이 산책을 하고있는 가운데 뒤편으로 잠실 파크리오 아파트 전경이 보이고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=김상훈 기자] 일부 캐피탈사들이 부동산금융 익스포저(위험 노출도)에 취약한 것으로 분석됐다. 당장 내년 상반기 중 기존에 취급한 브릿지론(부동산 개발사업의 초기자금을 조달하기 위한 제2금융권의 대출)의 만기가 도래하는 만큼 자금회수가 원활히 이뤄지지 않으면 건전성 악화가 심해질 것이라는 전망이다.

김기명 한국투자증권 연구원은 최근 보고서를 통해 “시간이 흐를수록 부동산 경기 하강 추세가 심화되고 있어 부동산 관련 익스포저가 큰 업종, 특히 브릿지론에 대한 점검이 필요한 상황”이라며 이렇게 밝혔다.

브릿지론이란 시공 이전 토지매입이나 인·허가, 시공사 보증에 필요한 자금을 공여하는 것을 말한다. 쉽게 말해 시행사가 개발사업을 진행하려면 땅을 구입해야 하는데, 여기에 필요한 자금을 대주는 것이다. 이후 단계가 본PF인데 이는 시공이 결정된 뒤 자금을 공여하는 대출이다.

문제는 부동산 경기가 침체되면서 본PF로 넘어가지 못하는 사례가 발생, 금융사가 자금을 회수할 가능성이 낮아질 때다. 더욱이 브릿지론은 다수 캐피탈사가 컨소시엄을 구성해 100억~300억원 정도씩 여신을 분담하면서 공동으로 제공하는 경우가 일반적인데, 컨소시엄 중 한곳이라도 만기연장에 동의하지 않으면 차주가 브릿지론을 상환할 가능성이 높아지게 된다.

김 연구원은 “올해 하반기부터 내년 상반기 중 기존에 취급한 브릿지론의 만기가 도래하는 만큼 이 기간 실제 본PF로의 전환 여부가 주요 모니터링 포인트가 될 것”이라며 “최근의 냉각된 부동산 경기와 경색된 부동산 금융환경을 고려하면 차주의 현금동원능력이 충분하지 않을 경우 상환에 실패할 확률이 높다. 캐피탈사의 건전성 저하 가능성이 존재하는 것”이라고 분석했다.

금융당국의 규제 변화도 캐피탈사들의 잠재부실 위험을 앞당기는 요인으로 꼽힌다. 현행 카드사와 캐피탈사 등 여전사는 총 여신규모의 30% 이내에서 PF 대출과 채무보증을 실행할 수 있다. 금융감독원은 이에 더해 올 초부터 행정지도를 통해 사업장 전체 유효담보가액이 대출액의 130%를 초과해야 일반대출로 인정하도록 했다.

캐피탈사의 브릿지론 대출액이 담보가액의 130%보다 낮게 되면 일반대출이 아닌 PF 대출로 분류된다. 이 경우 브릿지론의 만기연장 시 일반대출은 줄고 부동산 PF대출은 증가하는 결과가 발생할 수 있다. ‘30% 제한’을 받고 있는 캐피탈사로서는 상대적으로 위험부담이 커진 셈이다.

김 연구원은 “이러한 규제 변화는 브릿지론 만기시 부동산 PF대출 한도 초과 부담으로 연장보다 상환을 요구하는 비율을 높일 것”이라며 “연내 브릿지론 상환 실패 케이스들이 여러 건 발생할 가능성을 배제할 수 없다”고 전했다.