5년 만에 여야 정권교체가 이뤄졌다. 주택시장의 핵심인 서울시장 자리 교체까지 고려하면 10년 만에 정책변화가 본격적으로 이뤄질 수 있는 기반이 마련됐다.

그동안 정부, 또 서울시 주택정책의 골자는 수요 억제였다. 여전히 96%대에 머물고 있는 서울시 주택보급률에도 ‘집은 충분한데 투기 수요 때문에 집값이 올랐다’는 것이 10여년간 계속돼온 정부와 서울시 주택 정책의 골자였다. 주택 보유세와 거래세를 동시에 올리고, 은행 대출도 옥조인 이유다.

하지만 이런 노력에도 서울, 그리고 전국 주택 가격은 5년 동안 급상승했다. 5년 전 집값으로 이제는 같은 아파트 전세조차 들어갈 수 없을 정도다. 또 늘어난 세금은 살고 있는 집을 팔고 비슷한 넓이, 가격대의 옆집으로 이사가는 것조차 불가능하게 했다.

새 정부의 부동산정책 출발점도 이런 현실 인식에서 찾아야 한다. 윤석열 당선인이 공약으로 제시한 대규모 신규 주택공급, 부동산세 부담 완화, 대출규제 완화 등을 내건 것도 이런 문제의식에서 나온 결과일 것이다.

먼저 5년간 250만호 신규 주택공급, 특히 서울과 수도권을 중심으로 한 재개발과 재건축, 리모델링 활성화는 수요 억제 중심 정책으로 뒤틀어진 부동산시장의 기능을 되찾게 할 전망이다. 논과 밭이 전부인 외곽에 갑자기 신도시를 만들고 뒤늦게 지하철과 도로를 만들던 지금까지의 정부 주도 주택공급정책이 가진 문제점과 한계를 극복하는 길이다.

부동산 세제도 지난 5년간 실패를 복기하는 것에서 출발해야 한다. 장부상 평가액이 늘었다는 이유만으로 손에 당장 가진 돈, 즉 소득 대비 지나치게 많은 세금을 부과하는 것은 공급과 수요 곡선을 왜곡시키며 실질 소득 감소와 경제 위축으로 이어진다는 게 경제학개론 앞장에서 다루는 이야기다. 지난 서울·부산시장 재보궐선거, 그리고 이번 대선에서 정부 여당이 패한 정치적 결과 역시 이 같은 잘못된 조세에 대한 저항심리가 상당 부분 반영됐다는 게 정치권의 공통된 해석이다.

심지어 청년과 취약 계층, 그리고 내 집 마련이 당장 버거운 중산층을 위한 공공주택 공급 확대도 민간 개발 활성화가 함께 할 때 더 큰 가시적인 성과를 기대할 수 있다. 서울시가 층고 규제를 완화하고, 또 대선주자들이 선거운동 과정에서 용적률 완화를 경쟁적으로 약속한 것도 이런 이유다. 민간에게 추가 이득을 보장하고, 이 과정에서 일부를 공공기여로 흡수하는 일거양득 전략이다.

부동산, 특히 집값 안정은 새 정부의 핵심 과제이자 이 시대 정치권의 ‘시대정신’이 됐다. 그렇다면 주택정책 실패로 규정된 지난 5년의 과정을 정밀하게 분석하고, 하나 둘씩 질서 있게 되돌리는 것이 가장 손쉬운, 그러면서도 가장 정확한 해법이 될 것이다.

시장은 자율을 원하고, 또 정치성과 같은 외부요인이 불러오는 불확실성을 싫어한다. 새 정부의 부동산 정책도 경제학 개론, 그리고 인류 경제사의 기본에서부터 출발해야 하는 이유다.