개정 임대차 3법이 시행된 지 3년차를 맞았지만 여전히 임대차시장은 혼란 속에 있다. 사진은 관악산에서 바라본 서울 시내 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=이민경 기자] “집주인이 실거주한다고 세입자 내보냈다가 매도했을 때 손해배상 책임 없다는 판결 나왔어요. 일단은 무조건 실거주 들어간다고 하세요. 그다음에 매도를 하든, 좀 사시다가 임대를 놓든 하는 게 나아요.”(온라인 부동산 커뮤니티 이용자)

최근 집주인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 개월 뒤 집을 팔더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을 수 없다는 법원 판단이 나오자 집주인 사이에 빠르게 정보 공유가 이뤄지고 있다.

임대차 3법에 따른 계약갱신청구권을 쓰려는 세입자를 퇴거시키려면 집주인 본인 또는 직계가족이 실거주하는 방법이 사실상 유일하다. 다만 실거주를 하겠다고 해놓고 다른 세입자를 들인 게 들통나면 이사비와 부동산 중개수수료에 갈음하는 금액을 손해배상해야 했다. 하지만 재임대 대신 아예 팔아버리는 것은 손해배상 대상이 아니라는 판결이 나오면서 집주인들에겐 플랜 B가 생겼다.

해당 사건에서 세입자 A씨는 지난 2020년 12월 개정 임대차 3법에 따라 갱신청구권을 쓰고 2년 재계약을 하려 했지만 집주인 B씨는 본인이 직접 들어가 살겠다며 거절했다. A씨는 집을 비워야 했다. 그런데 7개월 후 집주인 B씨가 집을 팔았다는 사실을 알게 되고 957만5000원(이사비·부동산 중개수수료 등)을 배상하라며 손해배상 소송을 냈다.

사건을 담당한 수원지법 용인시법원 재판부는 집주인에게 손해배상 책임이 없다며 ‘세입자 패소’ 판결했다. 소액 사건이라 판시 사항은 없으나 집주인이 실거주 결정을 번복하고 해당 주택을 ‘임대’한 경우에는 개정 주택임대차보호법상 손해배상 책임이 명시돼 있지만 ‘매매’에 대해서는 규정된 바가 없기 때문인 것으로 풀이된다.

반면 재임대를 한 집주인에 대해서는 정부가 이사비와 부동산 중개수수료, 에어컨 이전설치비 등을 세입자에게 물어줘야 한다고 조정한 바 있어 대비된다. 세입자 C씨는 집주인 D씨가 거짓으로 실거주한다고 말하고 집을 공실로 둔 채 임대 매물로 등록한 사실을 확인, 임대차분쟁조정위에 신고했다. 조정위에서는 집주인에게 일정 금액을 지급하라고 명령해 이를 집주인이 받아들이면서 일단락됐다. 이 사건에서의 금액은 160만원이었는데 새로 이사 간 집의 전세보증금액에 따라 더 많게는 500만원 수준으로 귀결될 수도 있다.

시장에선 당장 “원래 2주택이었는데 기존에 살던 집이 안 팔려서 어쩔 수 없이 이 집을 매도했다고 하면 게임 끝”이라는 식으로 집주인의 지출을 줄이는 정보 품앗이가 이뤄지고 있다. 또 “곧 있을 대선 결과에 따라 양도세 중과 요건이 완화될 수 있으니 잠깐 실거주하다 매도하면 된다”는 기대감도 표출됐다.

다만 앞으로도 관련 분쟁이 이어지며 임대차시장 혼란이 지속될 것으로 보인다. 세입자 A씨 측을 대리한 법무법인 명도의 이상옥 변호사는 “국토교통부와 법무부에서 발간한 주택임대차보호법 해설집 및 주택임대차분쟁 조정사례집에서는 세입자가 집을 나간 뒤 2년 내에 정당한 이유 없이 집을 팔면 민법상 손해배상 책임을 진다는 해석이 제시된 바 있다”면서 “만일 이 사건과 같이 임대인이 2년 내에 매도한 경우, 아무런 철퇴를 가하지 않는다면 임차인 보호에 중대한 공백이 생길 수밖에 없다”며 항소할 뜻을 밝혔다.