앞으로 집값이 어떻게 될지를 두고 의견이 분분하다. 기록적인 거래절벽이 이어지는 탓에 간간이 거래되는 급매물이 실거래가를 급락시키는 흐름이 이어지고 있다. 이를 두고 주택시장의 조정이 본격적으로 시작됐다는 의견이 나오는가 하면, 대선을 앞두고 모두가 관망세에 들어간 데에서 빚어지는 시장의 왜곡 현상이라는 주장이 맞선다.

하락을 점치는 이들은 장기간의 가격상승에 대한 피로감과 대출규제 및 금리인상 등이 집값을 끌어내릴 것으로 본다. 반면 상승을 점치는 이들은 부동산 세제정책의 변화와 공급부족, 하반기 새 임대차법 시행 2년 도래에 따른 전세 가격의 불안을 꼽는다.

특히 최근에는 7월 도래하는 새 임대차법 시행 2년에 따른 전세 가격의 불안이 자주 거론된다. 법에 의해 5% 이내로 눌려 있던 전세 가격이 주변 시세에 맞춰 크게 뛰어오르며 전세 가격의 급등을 낳고, 이는 다시 매매가 상승으로 이어질 수 있다는 게 분석의 대체적인 요지다. 전세 가격이 크게 오르면 갭투자(전세 끼고 주택 매수)가 용이해져 매매가를 끌어올리는 상승 작용을 일으키곤 한다. 지난해까지 이어졌던 2030세대의 영끌(영혼까지 끌어모음) 투자동력 또한 갭투자였기에 7월 이후의 전세 가격 급등을 불안하게 보는 듯 싶다.

이에 대해 결론부터 말하자면, 전세가 상승에 따른 매매가 상승 전망 가능성은 작아보인다. 제반 여건으로 볼 때 적어도 전세보증금의 추가적인 상승을 기대하기 힘들어서다. 당장 임차인은 전세대출의 한도에 막혀 있다. 서울과 수도권의 신축 아파트의 전세 가격이 10억원에 육박하는 시대에, 전세대출의 한도는 대체로 5억원이다. 현금부자가 아닌 이상 세입자들은 더는 보증금을 올려줄 여력이 없다. 임대인 또한 늘어난 세 부담을 월세로 충당하고자 한다. 임대인과 임차인의 니즈가 맞아들어가며, 임대차시장에서 월세 비중은 크게 늘어나는 추세다. 서울에서 월세 낀 아파트 임대차 거래량은 지난 14일까지 신고된 건수를 기준으로 7만1080건에 달했다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다. 임대차 거래에서 월세를 낀 계약이 차지하는 비율도 마찬가지다. 지난해 월세를 낀 거래의 임대차 계약 비중은 37.4%로, 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속 커졌다.

하나 남은 변수는 계약이 만료된 세입자들이 크게 뛴 전세금을 감당하느니 매매에 동참할지인데, 이 또한 최근의 주택매수심리, 그리고 대출규제 등을 고려할 때 상대적으로 가능성이 커보이진 않는다.

결국 주택 가격의 향방을 가를 본질은 새 임대차법 시행 2년에 따른 전세 가격의 급등에 있지 않다. 전세금을 올려줄 추가 대출도, 집을 살 자금도 융통하지 못하는 작금의 금융권의 여신 환경에서는 갭투자도, 임차인들의 매수세 전환도 쉽지 않아 보인다. 오히려 주택시장의 변곡점을 따지려면 지금은 금융 환경의 변화를 예의주시해야 할 때다. 국토교통부 장관의 공급대책이 아닌, 한국은행 총재의 금리와 통화정책 언급이 갖는 파괴력이 더욱 큰 시점이다. 이런 측면에서 미국 연준이 연내 7회까지 기준금리를 올리겠다는 전망이 나오는 터라 적어도 현 시점에선 주택시장에 우호적인 상황은 아닌 게 분명하다.