[사진=서울 강남 일대 아파트 모습][연합]

[헤럴드경제=이승환·김성훈 기자] “아파트 잔금 내야 되는데 지금 분위기로는 대출이 쉽지 않을 것 같아 전세를 줘야 할 지 고민이에요. 졸지에 갭투자자 되게 생겼네요.”

한 인터넷 부동산 카페에 올라온 글이다. 정부가 가계부채 총량 관리를 위해 전방위 대출 조이기에 들어감에 따라 연말 ‘대출 셧다운(폐쇄)’이 일어날 것이라는 전망이 높아지고 있다. 셧다운이 현실화되면 급전이 필요한 실수요자들이 대부업 등으로 밀려나거나, 부동산 계약을 포기하는 일이 벌어질 것이라는 관측이 나온다. 전문가들은 실수요자 피해를 막기 위해 일률적인 총량 규제를 중단해야 한다고 지적한다.

▶8부 능선 다다른 대출한도 = 8일 금융권에 따르면, 금융당국이 13일 발표할 ‘9월 가계대출 동향’에 이목이 집중되고 있다. 8월말 농협은행을 시작으로 다른 금융기관으로 연쇄적으로 번져간 대출중단의 효과가 처음으로 윤곽을 드러내기 때문이다. 금융 당국 역시 이 결과를 바탕으로 가계대출 추가 관리 방안의 세부 내용을 확정해 이달 중순 발표할 계획이다.

현재 가계대출은 정부가 세운 목표치의 8부 능선까지 차오른 상태다. 정부는 연간 가계대출 증가율을 6%대(6.99%)로 관리하겠다는 목표다. 지난해 말 가계부채 잔액(1632조원)을 기준으로 114조2000억원 이내로 막아야 한다. 8월 말까지 증가액은 87조4000억원으로 월 평균 10조9000억원이다. 9~12월 남은 한도는 26조8000억원으로 월 평균 6조7000억원이다.

금융권에서는 현 상태로는 목표치 이내 관리가 쉽지 않다는 관측이 높다. 고승범 금융위원장 역시 6일 국회 국정감사에 출석해 “전세 대출, 집단 대출 등 실수요 대출도 상환 능력 범위 내에서 해야 한다”며 “그렇지 않으면 목표 달성이 현실적으로 어렵다”고 말했다.

▶사금융 내몰림 가능성…주식·가상자산 급매 나올 수도= 대출 셧다운이 현실화 되면 ‘대출 난민’이 상당수 발생해 대부업 등 사금융으로 흘러들 것으로 관측된다. 유의동 국민의힘 의원이 리얼미터에 의뢰해 실시한 ‘가계대출 설문조사’에 따르면 30%에 달하는 응답자가 대출 셧다운 시 “대안이 없다”고 답했다.

하지만 대부업체에서 돈 빌리기도 쉽지 않다. 7월 법정 최고금리가 연 24%에서 20%로 내려가면서 대부업체도 리스크 관리를 위해 상대적으로 신용도가 높은 차주에게만 대출을 승인하고 있다. 중·저신용의 취약차주는 불법사금융으로 밀려날 수밖에 없는 것이다.

신용상 금융연구원 금융리스크연구센터장은 “유동성 확보가 시급한 사람들이 자산을 정리하는 상황까지 이어질 수도 있다”며 “자산 처분하는 상황까지 이어지면 변동성이 높은 주식과 가상자산이 우선적으로 처분될 것이고 상대적으로 거래가 어렵고 향후 가격 상승 기대감이 여전한 부동산 자산은 그 이후 처분 대상이 될 것”이라고 말했다.

은행권 관계자는 “올해만 일단 버텨보자는 사람이 늘어난 만큼 내년 초에 가계대출이 급증할 것으로 예상된다”고 말했다.

반면 박창균 자본시장연구원 선임연구위원은 “셧다운이 확대되더라도 현재 신규에 한해서 대출이 중단되는 것이기에 금융시장에 큰 혼란이 일어날 가능성은 적다”라며 “상환연장하는 대출까지 셧다운이 되는 경우가 극단적인 상황일 것”이라고 말했다.

▶청포자 속출…주택시장 대혼란 오나=부동산 시장에도 상당한 충격이 있을 것으로 전망된다. 당장 현금이 넉넉하지 않은 수요자를 중심으로 청약포기자(청포자) 증가가 현실화되고 있다. 화천대유가 분양해 화제가 된 ‘판교 SK뷰 테라스’에서는 이달 초 정당계약 결과 292가구 중 117가구가 계약을 포기했다. 이 물건은 도시형 생활주택이어서 청약통장을 쓰지 않기 때문에 청약에 허수가 많기는 하지만, 이를 감안하더라도 이처럼 많은 계약 포기가 발생한 것은 중도금 대출을 받을 수 없다는 우려가 커졌기 때문으로 분석된다.

또 한국토지주택공사가 인천 검단에 분양하는 ‘인천검단 AA13-1블록 공공분양주택’은 분양공고에서 “대출 규제로 중도금 대출이 불투명한 상황”이라고 밝혔다. 기존에는 9억 초과 분양 아파트에 대해서만 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 해주지 않는 방식으로 중도금 규제를 했는데, 이제는 9억 이하까지 대출이 막히게 된 것이다.

중도금이라는 고비를 넘기더라도 잔금 대출이 문제가 된다. 일반적으로 아파트를 분양받으면 분양가의 10~20% 계약금은 자비로, 60% 중도금은 중도금 대출로 충당하고, 입주 시 이를 잔금 대출로 전환하는데, 잔금 대출이 막히면 입주가 어려워진다. 계약을 포기하거나 전세를 놓아 받은 전세금으로 아파트 대금을 내야하는 것이다. 유의동 의원이 시중은행에서 받은 자료에 따르면 4대 시중은행에서 올해 말까지 나가야 하는 중도금과 잔금 대출은 8조원에 달한다.

전세입자 역시 곤경에 처할 수 있다. 한국부동산원에 따르면, 8월 전셋값은 2년 전 대비 전국 기준 10%, 수도권 기준 12.6% 상승했다. 대출이 그만큼 더 늘어나지 않고서는 재계약이 어려워져서 보다 가격이 싼 외곽 지역으로 밀려나거나 반전세로 전환하는 사람들이 늘어날 수 있다.

▶“획일적 총량 규제 중단해야” = 전문가들은 가계대출을 관리해야 한다는 큰 원칙에 대해서는 대체로 동의하지만, 총량 규제 방식은 문제가 많다고 지적한다.

성태윤 연세대 경제학과 교수는 “차주가 실수요자인지 골라내려는 노력은 필요하겠지만 지금처럼 사실상 대출이 중단되는 형태로 가서는 곤란하다”라며 “실수요자들이 사금융으로 흘러가게 되면 겉보기에 총량은 규제가 될 지 몰라도 실제 리스크는 더 올라갈 수 있다”라고 지적했다. 그러면서 “가계대출 관리는 기준금리와 부동산 정책 등을 통해 풀어내는 것이 좋다”고 덧붙였다.

서지용 상명대 교수 경영학부 교수는 “가계대출 증가율 목표치를 ‘6%대’로 설정한 명확한 근거가 없고, ‘코로나19 이전에 이만큼 했으니 줄여야 한다’는 주먹구구식으로 목표를 설정했다”라며 “개별 은행이 가계대출을 더 하고 싶다면 추가적인 자본 적립을 하도록 요구하는 방식으로 리스크 관리를 할 수 있도록 유도해야 한다”라고 말했다. 그는 또 “정히 총량 관리를 하고 싶다면 분기나 반기별로 목표를 세워서 대출이 예측 가능하도록 하는 것이 좋다”고 조언했다.

금융위는 총량 관리를 계속 이어나가겠다는 입장이다. 고승범 위원장은 지난달 말 한 간담회에서 “가계부채 총량 관리를 내년 이후까지 확대하겠다”고 말한 바 있다.

금융위 고위관계자는 “총량 규제 목표치를 조정할 계획은 없다”라며 “대출 셧다운이 일어나지 않도록 잘 관리하겠다”라고 말했다.