정부가 2·4대책에서 제시한 도심 공공주택 복합개발사업의 70% 이상을 공공분양으로 공급하기로 했다. 지분적립형·이익공유형 분양주택과 공공임대가 각각 10~20%의 비율로 공급된다.

주택 처분 시 공공주택사업자와 손익을 나눠야 하는 이익공유형 주택의 경우 일반분양가의 80% 수준으로 공급하되 토지 등 소유자에게는 우선공급가격의 50% 수준으로 공급가를 낮춘다.

국토교통부는 16일 이러한 내용을 담은 공공주택특별법·도시재생법·소규모주택정비법 시행령 개정안을 입법예고했다.

일단 공공주택특별법 시행령 개정안에 따르면 도심 공공주택 복합사업은 입지 특성에 따라 ▷주거상업고밀지구(역세권) ▷주거산업융합지구(준공업지역) ▷주택공급활성화지구(저층주거지)로 구분된다. 지구 내 20년 이상의 노후 건축물이 40~60% 이상이어야 하며 주거상업고밀지구·주거산업융합지구는 5000㎡ 이상의 면적에서, 주택공급활성화지구는 1만㎡ 이상의 면적에서 각각 지정할 수 있다. 용적률·건폐율 인센티브 등 도시 규제를 완화하고 사전검토기구를 구성·운영해 인·허가 리스크를 줄이기로 했다.

전체 주택의 70% 이상은 공공분양으로 공급하되 추가납부 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형·지분적립형)을 10~20% 수준으로 했다. 공공임대는 10~20%(역세권은 15~20%)을 공급한다.

주택 일반공급 비율을 현재 공공분양 기준 15%에서 50%로 높이고 추첨제(30%)를 도입해 다양한 무주택 실수요자에게 공급기회를 제공하기로 했다. 다만 추첨제 도입에 따른 청약과열을 막기 위해 신청자격은 3년 이상 무주택세대구성원으로 제한한다.

이익공유형 분양주택은 토지등소유자와 일반 무주택자를 대상으로 각각 공급된다. 토지등소유자에게 현물보상으로 공급될 경우 공급가격은 토지등소유자 우선공급가격의 50% 수준으로 하되 협의에 따라 최대 80%까지 높일 수 있다. 환매 시에는 공급 시 비용 부담 비율대로 소유자와 사업자가 감정가를 기준으로 처분 이익을 나눠 갖는다.

일반 무주택자에게는 공공분양주택 분양가의 80% 이하로 공급한다. 주택을 처분할 때는 분양가 할인율과 보유기간에 따라 감정가의 50~80%에 팔도록 했다.

아울러 주택 또는 90㎡ 이상의 토지를 보유하거나 보상금이 최소규모 공동주택 분양가 이상인 토지등소유주는 현물보상을 받을 수 있도록 했으며 토지등소유자의 의견이 사업진행 과정에서 충분히 반영되도록 주민협의체를 구성하도록 했다.

소규모주택정비법·도시재생법과 관련한 세부사항도 확정했다.

소규모주택정비법 시행령에 따르면 소규모주택정비 관리지역은 ▷신축·노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 어려운 저층 주거지 중 ▷면적이 10만㎡ 미만이고 ▷노후건축물 수가 전체 건축물 수의 절반을 넘으며 ▷재건축·재개발을 위한 정비구역 등이 아닌 곳에서 지정할 수 있다. 용도지역을 상향할 수 있으며 건축물 간 거리를 완화하는 등 건축특례가 적용된다. 연접한 사업 간 통합해 결합개발도 가능하도록 했다.

소규모 재개발사업의 경우 ▷역세권 또는 준공업지역 내 ▷5000㎡ 미만의 면적에서 ▷노후건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이고 ▷둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역 등의 요건을 충족하는 지역이 대상으로 추진할 수 있다. 역세권 소규모재개발의 경우 용도지역을 상향하되 초과한 용적률의 일부를 공공임대 등을 건설해 지자체에 공급해야 한다.

아울러 도시재생법 개정으로 신설된 ‘주거재생혁신지구’에 대한 입지요건, 현물보상 기준 등을 규정했다. 주거재생혁신지구는 전체 건축물 중 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축물 및 위험건축물의 합이 3분의 2 이상인 지역에 한해 지정할 수 있다. 지구 면적은 2만㎡ 이내로 했다. 과도한 토지 수용을 방지하기 위한 조치다.

주거재생혁신지구 사업으로 생활의 근거를 잃는 자를 위해 이주대책을 수립하도록 했으며 현금보상자에게는 이주정착금을 지급한다. 현물보상은 1가구 1주택 보상을 원칙으로 하며 지분적립형·이익공유형 분양주택으로도 가능하다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “3080+ 주택공급대책의 법적근거가 마련되고 제도가 구체화된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다”며 “사업이 본 궤도에 접어들었으니 부동산 시장의 안정을 위해 도심에 양질의 주택을 조기에 공급하도록 하겠다”고 강조했다. 김은희·최정호 기자