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  • 공급도 수요도 부동산 문제 해법은 “규제완화” [헤럴드부동산포럼2021]
이재국 교수 “용도지역제 개편 서울 공급 늘릴 수 있어”
조현욱 실장 “오피스텔 다주택 규제 풀면 1인 주택 공급 늘 것”
김덕례 실장 “가격규제 완화로 가수요 걷어내야”
김진유 교수 “다주택자 투기꾼 몰면 1인가구 임차 못얻어”
권대중 교수 “대출규제 완화 정부 노력 당부”

[헤럴드경제=최정호·이민경 기자] “규제 완화가 주택 공급 뿐만 아니라 수요 문제까지 풀 수 있다.” 지난 26일 서울 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2021’ 종합토론에서는 지난 4년 간 2배 가까이 오른 주택 문제 해소를 위한 답은 규제완화에서 찾아야 한다는 점에 패널들의 공감대가 형성됐다.

헤럴드부동산포럼 2021이 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 가운데 권대중 명지대 부동산대학원 교수를 좌장으로 한 토론이 진행됐다. (사진 왼쪽부터) 이재국 금융연수원 겸임교수, 전인재 국토교통부 도심주택총괄과 과장, 조현욱 현대건설 분양마케팅실 실장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김진유 경기대학교 스마트시티공학부 도시교통공학 교수, 김덕례 주택산업연구원 연구실장 [사진=박해묵 기자]

▶규제 풀면 주택 공급 는다=이재국 금융연수원 겸임교수는 “전용주거지역, 일반주거지역 등으로 나눈 용도지역제를 과감하게 개편해 용적률을 늘린다면 서울의 부족한 공급물량도 해소할 수 있을 것”이라고 도시 개발계획의 전면 재검토를 주장했다.

신도시 문제도 마찬가지로 규제완화에서 답을 찾았다. 이 교수는 “3·4기 신도시로 대규모 공급을 하는 것도 바람직하지만, 이미 인프라가 완비된 기존 1기 신도시를 활용하는 등 다양한 공급 방법을 검토할 때”라고 강조했다.

토론 중인 이재국 금융연수원 겸임교수

민간을 대표해 토론해 나선 조현욱 현대건설 분양마케팅실 실장도 “용적률 상향 같은 혜택이 민간 재개발이나 재건축 과정에서도 주워진다면, 공공이 하는 것 이상으로 민간의 물량 공급도 충분히 가능하다”고 덧붙였다. 1·2인 가구 주택 부족 현상도 규제 완화로 풀 수 있다고 덧붙였다.

조현욱 실장은 “오피스텔도 다주택 규제로 묶으니 공급이 안되고 있다”며 “오피스텔은 한번 사면 임대수익을 위해 장기 보유하는 만큼 규제를 풀면 1인 주택 공급은 물론, 시중 유동성을 해소하는 효과까지 거둘 수 있다”고 설명했다.

토론 중인 조현욱 현대건설 분양마케팅실 실장

용적률 상향에 대해 전인재 국토부 도심주택총괄과장은 “시에서 결정할 사안이며, 정부는 공공사업에 대해 용적률을 상향하기 위한 법적 근거를 마련하고 있다”면서 “사업성이 높아지는 것은 주민에게는 긍정적이지만 시장 불안으로도 이어질 수 있기 때문에 시에서 면밀한 검토 후 적용해야 할 것”이라고 봤다.

▶규제완화는 가수요도 잡는다= 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 가격 상승을 기대하며 주택 시장에 뛰어드는 가수요 관리를 강조했다. 김덕례 실장은 “집을 사두면 오를 것 같다는 기대심리가 상당하다”며 “가격 규제를 합리적으로 조정하면 이런 수요를 거둬낼 수 있다”고 조언했다. 공급확대 정책과 함께 수요정책도 함께해야 주택 시장도 정상화 될 수 있다는 말이다.

[헤럴드경제=박해묵 기자] 토론 중인 김덕례 주택산업연구원 연구실장

이재국 교수는 “주택 시장은 순환구조로 이뤄져야 하는데, 지금은 수요를 억제하면서 신규주택 공급과 기존주택 매물 모두 나오지 않고 있다”며 “대기 수요자들이 기다리면 원하는 주택을 얻을 수 있다고 느낄 수 있는 수요공급 정책으로 바뀌어야 한다”고 강조했다.

규제 완화가 가수요를 줄일 수 있다는 주장도 나왔다. 최근 대량 미분양 사태가 발생하고 있는 대구의 예를 든 조현욱 실장은 “대구의 예는 공급 과잉 뿐 아니라 분양가가 20%가량 오르면서 주택 구매를 주저해 나타난 현상”이라고 설명했다. 주택 가격 안정을 이유로 시작한 분양가 상한제가 오히려 시세차익을 노린 가수요의 폭증을 불러온 부작용을 지적한 것이다.

김진유 경기대학교 스마트시티공학부 도시교통공학 교수는 균형발전을 통한 수요분산을 제안했다. 김 교수는 “국토균형 발전을 한다고 공항이나 항구를 만들어도 주민들이 피부로 느낄 수 없다”며 “어디에 살던 서울과 유사한 수준의 주거 환경을 느낄 수 있어야 서울 수도권으로만 몰리는 수요를 막을 수 있다”고 덧붙였다.

토론 중인 김진유 경기대학교 스마트시티공학부 도시교통공학 교수

▶실수요자 배려도 함께해야=현 부동산 시장의 최우선 과제로는 대출규제 완화가 꼽혔다. 김 실장은 “현 대출규제에도 가계대출 감소 효과는 나타나지 않고 시장 안정화도 달성하지 못하고 있다”며 “실수요자가 자유롭게 시장에 진입하게 해야 한다”고 말했다. 이에 좌장인 권대중 명지대학교 교수는 “주택담보대출(LTV) 90%까지 완화를 여당 대표가 말했지만, 결국 가계부채 우려에 못풀고 있다”고 정부의 적극적인 노력을 당부했다.

정부가 최근 집값 불안의 원인으로 꼽은 1·2인 가구의 급격한 증가 문제도 결국 규제완화로 풀 수 있다는 진단이 나왔다. 김진유 경기대학교 도시교통공학 교수는 “다주택자를 단순히 투기꾼으로 보는 시각은 위험하다”며 “집을 사는게 부담스러운 1·2인 가구는 임차를 얻을 수 있도록 누가 사줘야 한다. 이들을 투기로 몰아 양도세를 물리면 공급이 안된다”며 보다 세심한 주택 수요공급 정책을 강조했다.

토론 좌장을 맏아 진행중인 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수

김덕례 실장도 “청년 신혼부부도 중요하지만, 결국 이들이 중장년, 노년으로 이어지는 생애주기에 맞춘 주택 공급 연결이 보이지 않는다”며 “주택 공급 정책의 중심을 생애주기에 맞게 재고해야 한다”고전환을 촉구했다.

이 같은 주택 공급과 수요 정책 전환 필요성에는 정부도 공감대를 나타냈다. 전인재 과장은 “결국 주택공급에는 시간이 걸리지만, 공급확대를 체감할 수 있게 하는 게 중요하다”며 “초과수요가 결국 대기수요로 전환될 수 있도록 다양한 정부 노력을 국민들에게 소상하게 공유하는데 노력하겠다”고 강조했다.

전인재 국토교통부 도심주택총괄과 과장

choijh@heraldcorp.com

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