정부가 18일 내놓은 전세대책은 평소 “뾰족한 대책이 없다”던 홍남기 경제부총리의 말 그대로다. 시장에서 예상했던 범주를 크게 벗어나지 못했다. ‘전가의 보도’인 공공임대와 매입임대 활용, 중산층이 거주할 만한 30평형대 공공임대 본격 조성, 빈 상가와 오피스, 관광호텔 등 숙박시설을 주택으로 개조해 공급한다는 게 골자다. 새로운 개념이라 이름 붙인 공공전세도 그다지 새롭지 않다. 기존 매입임대나 공공지원 민간임대 등은 월세 형태로 공급됐으나 이를 전세로 공급한다는 것에 불과하다.

전세 대책이 어려운 것은 가수요가 붙는 매매와 달리 실수요 시장이라 정부 정책으로 수요를 이리저리 분산시킬 수 없기 때문이다. 유치원과 학교, 맞벌이 부부의 직주근접 등 정주환경 때문에 지금 살던 곳에서 쉽사리 이동하기 어렵다. 이번 대책이 제한적 효과를 볼 수밖에 없는 이유다. 실제로 한국토지주택공사(LH)의 다가구 매입임대 주택 중 6개월 이상 빈집으로 방치된 곳이 전국에 4000호를 넘는다.

공실 상가·오피스·숙박시설 리모델링을 통한 주거공간 공급은 전 가구의 30%에 이르는 1인가구에는 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다. 지난 1년간 인구가 줄어든 서울시에서 가수 수는 9만6000가구 늘어난 것은 1인가구의 폭발적 증가에 따른 것이다. 과거 이명박 정부 때도 건축 규제를 완화해 빠르게 지을 수 있는 도시형생활주택을 도입해 전세난에 대처했다. 매입 임대가 기존의 주택을 활용하는 것이라면 이들 주거공간은 공급을 늘리는 순증효과가 큰 게 장점이다. 다만 입지여건이 열악한 곳은 또 다른 공실문제를 일으킬 공산이 크다.

전세난은 전세시장만 봐서는 답이 나오지 않는다. 문제를 촉발한 근원부터 손봐야 한다. 임대차 2법에서 극명하게 드러나듯 전세대란의 직접적 원인은 시장논리를 무시하고 정부·여당이 억지로 강행한 규제에 있다. 정부의 부동산정책과 시장의 미스매치가 불러온 파장이 전세난민을 양산한 것이다. 집주인의 실거주 요건(양도세 비과세 혜택 및 재건축 분양권 취득 2년 의무 거주)을 강화한 부동산 규제가 전세매물 품귀현상을 부르듯 전세난의 상당부분은 정부의 과도한 규제에 기인한다.

정부가 아무리 예산을 쏟아붓는다고 해도 공공 임대주택이 전체 임대주택의 20%를 넘기가 어렵다. 좋든 싫든 임대주택 대부분을 민간이 공급하고 있는 게 현실이다. 민간 임대사업자의 순기능은 살리고 정부는 집값 단기 급등과 같은 역기능을 최소화하는 데 역점을 둬야 주택시장의 흐름이 차차 정상화될 것이다.