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  • 실거주 2년 예외 석달도 안 남았는데…여의도 재건축 아파트 ‘발만 동동’[부동산360]

  • 70년대 입주 아파트 즐비한 여의도 일대 가보니
    연내 조합설립 신청해야 재건축 실거주 2년 피해
    지분률 차이, 상업지역 등 이유로 동간 갈등 분출
    삼부·미성·목화아파트, 추진위 상태서 답보중
    분리재건축 추진하던 광장은 법원이 제동
    유일하게 2년 실거주 피한 시범은 가격 상승
    “초과이익환수제, 서울시 마스터플랜 고려해 투자 신중” 조언
  • 기사입력 2020-10-18 06:58
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[헤럴드경제=이민경 기자] 서울 여의도의 50년 차 아파트 단지들이 올해 안에 재건축조합 설립 신청을 하지 못해 결국 2년 실거주 의무를 받아들여야 할 것으로 보인다. 내년부터는 입주권을 받으려면 소유주들이 조합 설립 전에 2년을 실거주해야 한다.

최소 입주 43년차 구축 아파트가 즐비한 동여의도 일대의 모습. 뒤쪽으로는 우리나라에서 세 번째로 높은 건물이 된 여의도 파크원을 비롯한 고층 빌딩이 자리하고 있다.[이민경 기자]

이 때문에 연내 조합 설립에 실패한 여의도 일대 재건축 아파트에선 자격을 갖추지 못한 조합원들의 반대로 재건축 추진이 지연될 수 있다. 조합설립을 둘러싸고 다양한 이유로 갈등을 겪고 있는 동여의도의 재건축 아파트 단지 일대를 둘러봤다.

‘조금도 손해 못 본다’…동별 갈등에 조합설립 못해

17일 여의도 일대 공인중개업소들에 따르면 신탁방식으로 재건축 조합이 만들어진 여의도 시범아파트와 광장아파트를 제외한 나머지 아파트들은 연내 조합 설립을 하지 못할 가능성이 높다. 정부는 6·17 대책을 통해 투기과열지구 내 재건축아파트는 2년 실거주를 해야만 입주권을 얻을 수 있도록 했다. 다만 12월 법령 개정 전까지 조합설립을 신청하는 단지들은 예외다. 입주권이 없으면 ‘손실보상(현금청산)’ 대상이 된다. 재건축조합을 설립하기 위해서는 주택 단지 내 전체 소유자 75%의 동의와 각 동별 소유자 50%의 동의가 필요하다.

여의도 목화아파트, 삼부아파트, 미성아파트는 현재 추진위까지 설립된 상태이나 조합설립 신청을 위한 주민동의율(75%)은 달성하지 못한 것으로 알려졌다.[이민경 기자]

이 지역 A공인 대표는 “삼부아파트는 80%까지 동의를 받아서 조합설립신청이 가능할 것으로 보였다”면서 “그런데 용적률을 많이 받을 수 있는 상업지역에 해당하는 1·2·3·5동 일부 소유주들이 혜택에 대한 형평성 문제 등을 제기하며 동의를 철회하겠다고 해 여기도 어려울 것”이라고 내다봤다.

삼부 뿐만 아니라 다른 추진위 단계에 있는 미성아파트와 목화아파트 역시 조합설립 신청을 위한 요건을 맞추기 어려울 것이라는 전망이다. 현재 각 동별로 대지 지분율을 놓고 갈등을 겪고 있기 때문이다.

여의도 대교아파트 역시 비슷한 상황이다. 1~4동, 총 577가구로 이뤄진 이 아파트는 올해로 입주 46년차를 맞았다. 인근 B공인 대표는 “50평형대인 1동에서 동의를 안 해주고 있는 상황”이라며 “이 동은 대지 지분율이 작아서 재건축 후 평수가 작아지기 때문”이라고 전했다.

같은 단지서 분리재건축 추진하다 사업 좌초 위기

광장아파트는 신탁방식으로 조합 설립까지는 완료했다. 다만 분리재건축을 추진하다 변수가 생겼다. 지난 9월 서울행정법원은 분리재건축을 추진하던 여의도 광장아파트에 사업시행자 지정 처분을 취소한다고 결론냈다. 재건축에서 배제된 1·2동 주민들의 손을 들어준 것이다. 앞서 영등포구청이 3~11동의 분리재건축을 승인해주자 이에 반발한 1·2동 소유주들이 영등포구청을 상대로 처분을 취소하라고 2018년 9월 소송을 냈다. 신탁방식에서의 사업시행자 지정은 곧 조합설립과 같은 의미여서 만약 최종심에서도 같은 결론이 나면 조합설립부터 다시 해야 한다.

광장은 단지가 여의나루로를 사이에 두고 1·2동과 3·5~11동으로 나뉜다. 처음엔 통합 재건축을 추진했다. 하지만 지분 크기가 다른 3·5~11동 주민들이 통합 재건축을 하면 상대적으로 손해를 본다고 판단, 따로 안전진단 평가를 받아 D등급(조건부 재건축 가능) 판정을 먼저 받았다. 그런데 2018년 3월 재건축 안전진단 기준을 강화한 이후 안전진단을 받은 1·2동은 C등급을 받아 재건축이 불가능해졌다.

한 재건축·재개발 전문 변호사는 “오랜 시간이 걸리는 소송으로 광장아파트 전체가 2년 실거주 요건에 걸리는 것보다 합의를 통해 함께 사업시행변경인가를 받는 것이 더 좋은 방안으로 생각된다”고 언급했다.

광장은 이미 조합설립인가에 준하는 사업자지정이 됐고 아직 사업시행인가가 취소되지 않았기 때문에 신탁사(한국자산신탁)가 1·2동까지 추가 위탁을 받아 사업시행자가 되면 문제가 없다는 판단이다.

입주 50년차이자 1812가구 대단지인 시범아파트는 신탁방식으로 재건축을 추진중이다. 재건축조합 설립을 마쳐 2년 실거주 의무를 피할 수 있게 됐다.[이민경 기자]
2년 실거주 피한 ‘시범’…재초환 불확실성에도 가격↑

결국 여의도의 여러 재건축 대상 아파트 단지 중 시범아파트만 확실하게 2년 실거주 요건을 피할 수 있게 됐다. 자연스레 값도 뛰었다. 24평 매물의 호가는 평균 17억5000만원이다. 내부 수리가 완료된 매물은 18억3000만원까지도 값을 부른다.

시범아파트 매물을 주로 취급하는 C공인 대표는 “실거주 요건만 피했을 뿐, 재건축 초과이익환수제도 해당하는 만큼 무작정 매수했다가는 손해를 볼 수도 있으니 신중하는 게 좋다”고 언급했다.

그는 “여의도 아파트 재건축은 서울시의 여의도 마스터플랜 검토 등 여러 변수들이 있다”면서 “지금이 고점이라는 분위기도 있지만 여전히 매수를 타진하는 이들도 있다”고 분위기를 전했다.

think@heraldcorp.com

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