정부의 다중 규제에도 서울 집값이 좀처럼 쉽게 잡히지 않으면서 서울 외곽 지역에서도 아파트값이 9억원을 넘기고 보증금 5억원이 넘는 전세가 나오고 있다. 사진은 23일 서울 시내의 한 부동산중개업소 모습. 연합뉴스

[헤럴드경제=민상식 기자] 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법과 전월세전환율 하향 조정을 둘러싸고 혼란이 계속되자 정부가 관련 내용을 담은 해설서를 배포한다.

해설서에 따르면 임대차 계약을 묵시적 갱신한 이후에도 계약갱신청구권 요구가 가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문이다.

정부가 오는 10월부터 법정 전월세전환율을 현행 4.0%에서 2.5%로 낮추기로 한 가운데 새롭게 조정되는 전월세 전환율은 이전에 성사된 계약에는 소급 적용되지 않는다. 전월세 전환율 2.5%는 오는 10월 시행 이후 최초로 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.

서울 송파구의 한 상가 부동산 중개업소 모습 [연합]

국토부는 주택임대차보호법 해설서를 제작해 전국 지방자치단체에 배포한다. 전자문서 형태의 해설서는 28일부터 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 다운로드할 수 있다.

24일 주택임대차보호법 해설서에 담긴 내용을 문답으로 정리했다.

- 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나.

▶ 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 9월 30일인 경우 이달 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 한다.

- 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나.

▶ 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보는 제도다.

- 그럼 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▶ 가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문이다.

- 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▶ 4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다. 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.

- 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.

▶ 행사 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

- 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.

▶ 계약서를 반드시 써야 하는 것은 아니다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것이고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자간 새로 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋다.

- 임대인은 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 통해 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.

▶ 그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다. 계약 기간 임대료 증액은 현재의 임대료가 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다.

- 법정 전월세전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 개정된다고 하는데, 현재 존속 중인 계약에도 소급적용 되나.

▶ 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.

- 법정 월차임 전환율 적용방법은

▶ 법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용된다. 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않는다.

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