헤럴드경제가 31일 국내 유수 종합건축사 사무소에 자문한 결과, 서울 용산구 용산정비창 부지 용적률을 최대치까지 높이고 미래형 소형주택 비중을 높일 경우 3만 가구 이상 공급이 가능한 것으로 확인됐다. 사진은 용산정비창 부지 일대 모습. 이상섭 기자

“홍콩만 보더라도 초고층 빌딩이 밀집한 곳에 적합한 타워형의 아파트가 들어선다. 용산정비창 부지도 기존 남향 위주의 획일화 구조에서 벗어나 소형주택 위주로 공급한다면 건물 외관도 살리면서 3만가구까지 공급할 수 있는 토대를 만들 수 있다.”(A종합건축사 임원)

정부가 8월 초 주택 공급 확대 대책 발표를 앞둔 가운데 서울 도심지역에 대한 고밀도 개발과 공공 재건축·재개발 등이 주요 화두로 떠오른다. 하지만 건설업계와 부동산전문가들은 시장 예상을 뛰어넘는 파격적인 대책이 없다면 되레 주민 반발을 야기하고 인근 집값만 자극하는 역효과가 날 수 있다고 우려한다.

이에 따라 현재 국가 소유의 서울 용산구 용산정비창 부지에 대한 ‘초고밀도’ 개발을 본격 추진할 경우 공급 시그널과 현실성 등의 측면에서 가장 핵심적인 대책이 될 수 있다는 분석이 나온다. ▶관련기사 2·3면

31일 헤럴드경제가 국내 유수의 종합건축사 사무소에 자문한 결과, 약 51만㎡의 기존 용산정비창 부지를 중심상업지역으로 용도 변경하고 용적률 최대 허용치인 1500%까지 적용할 경우 3만가구의 공급물량이 충분히 확보 가능한 것으로 확인됐다. 건축사 측 요청으로 구체적인 상호명은 외부에 공개하지 않기로 했다.

해당 건축사 고위 관계자는 “전체 주거비율을 50% 이상으로 상향하고, 주거 유형도 젊은 층·신세대에 적합한 전용면적 49㎡에서 69㎡ 규모의 ‘미래형 소형주택’을 전체 대비 70% 이상 공급하는 방식이면 가능한 숫자”라고 설명했다.

지난 2010년 용산국제업무지구 사업시행사 측에서 발표한 마스터플랜을 보면 용적률 608%를 적용받아 이 지역에 40층 이상 빌딩 19개를 포함해 총 67개 빌딩이 들어서는 계획이 담긴 바 있다. 당시 주거시설 비율은 26.6%로 약 5000가구 규모였고, 지하에는 코엑스 6개를 합친 규모와 맞먹는 매머드급 상업시설도 들어설 예정이었다. 하지만 글로벌 금융위기 등으로 인한 부동산경기 침체 여파로 이 같은 계획이 무산된 바 있다.

현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 중심상업지역은 공공 기여 등 각종 인센티브를 포함해 최대 1500%까지 용적률을 확보할 수 있다. 이 경우 용산정비창 부지의 최대 연면적은 765만㎡ 규모까지 확대되고, 60층 이상의 초고층 건축물도 설립이 가능해진다.

종합건축사에서 강조한 또 다른 부분은 타워형 구조의 도입이다. 같은 층이 모두 한곳을 바라보는 판상형 구조와 달리, 타워형은 360도 방향으로 설계되는 것이 특징이다. 이 관계자는 “홍콩이나 일본 롯폰기 등을 보면 우리나라처럼 남향 위주로 치우치지 않고 1코어(층)마다 8가구에서 10가구 이상의 ‘ㅁ, ㅇ’ 구조로 조합한다”면서 “이 경우 건물을 어느 방향에서 보든 정면 같은 느낌이 나는데, 외관과 실용성 측면에서 뛰어나다”고 설명했다.

타워형 방식의 초고층 아파트가 즐비한 홍콩의 카오룽(Kowloon) 지역 일대의 모습. [연합]

교통 문제 해결도 가장 중요한 화두로 꼽힌다. 배후 업무단지와 주거단지 간에 모노레일 등을 적절하게 설치하고 교통 시스템을 스마트화한다면 교통혼잡을 막고 주거단지 주차 대수도 탄력적으로 계획해 사업비도 줄일 수 있다는 지적이다.

향후 사업 진행 방식에 대해서도 민·관 협력이 필수적이라는 제언도 나왔다. 해당 건축사의 또 다른 고위 관계자는 “해외에서 이렇게 밀도 높은 주거 개발 사례가 많지 않지만 국내에서도 능력 있는 전문가분들이 많이 있다”면서 “공공 주도로 개발하되 전문가의 의견을 좀 더 구체적으로 수렴하는 절차를 거치는 것이 필요하다”고 밝혔다.

양대근·민상식 기자