문재인 정부 들어 서울을 중심으로 집값이 폭등했다. 부동산 정보업체 부동산114가 문 정부 출범 시기인 2017년부터 지난해 12월 초순까지 2년 반 동안 서울 아파트 거래 건수 총 24만1621건을 전수 분석한 결과에 의하면, 서울 아파트 실거래가격 평균값이 2017년 상반기 5억8524만원에서 지난해 하반기 8억2376만원으로 2억3852만원(40.8%) 올랐다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 중대형은 지난해 1년 동안에만 10억원 내외 올랐다.

문 대통령은 지난해 11월 국민과의 대화에서 “전국적으로 집값이 안정돼 있고, 부동산 문제는 자신 있다”고 했다. 현실과 동떨어진 대통령의 인식에 국민들은 할 말을 잃었다. 문 정부의 규제위주 부동산정책이 집값을 ‘상승→규제→하락→상승→규제’라는 프레임에 가둬, 규제 약발이 떨어질 때마다 계단식으로 서울 집값을 폭등시켰다. ‘미친 집값’의 주범은 바로 ‘부동산정책’인 것이다.

정부는 지난 2017년 8.2.대책에서 2주택 이상자에 대해 기본세율에 10~20%p. 가산한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 없애는 다주택자에 대한 양도세 중과 세제를 도입했다. 다주택자가 집을 팔 경우 과중한 세금 내고 담보된 빚 갚고 나면 남는 것이 없는데 누가 집을 매물로 내놓겠는가? 똘똘한 집 한 채 선호 현상, 풍부한 유동성과 저금리 때문에 서울에 집을 살 사람이 많다. ‘수요와 공급’이라는 시장원리상 서울 집값이 오를 수밖에 없다.

여기에 정부는 보유세인 종부세를 대폭 강화했다. 종부세 결정 요인인 세율, 공시가격, 공정시장가액비율, 세 부담 상한 모두 올렸다. 지난해 11월말 고지된 2019년분 종부세는 59만5000명에 3조3000억원에 달한다. 2018년분 대비 인원은 27.7%, 세액은 58.3% 늘었다. 종부세가 급증했으나 집값이 워낙 많이 올라 큰 조세 저항 없이 조용했다.

정부는 유일한 도심 주택 공급원인 ‘재건축과 재개발’을 틀어막았고, 민간택지 ‘분양가상한제’와 ‘개발이익환수제’ 부활로 건설업자와 집주인의 주택 공급 의욕을 꺾어 놓았다. 집값이 뛰는 서울 지역에 주택 공급을 늘려야함에도 경기도에 공급을 늘리는 ‘미스매치 3기 신도시’ 건설을 추진 중에 있다.

서울을 중심으로 집값이 폭등한 문 정부 들어 주택소유자와 무주택자간에 빈부격차가 심화됐다. 서민의 내 집 마련 꿈은 더 멀어졌고, 건설 현장의 일자리 감소로 일용근로자의 고통이 가중됐다. 주택정책 도입 시 기대했던 ‘집값과 서민 주거 안정’이라는 선의의 목적과는 반대의 결과를 낳았다. 문 정부의 부동산정책은 19세기 영국의 경제학자 프리드리히 하이에크가 지적한바와 같이 정부가 무엇이든 다할 수 있다는 ‘치명적 자만’이 낳은 정책 실패에 해당한다.

그런데도 정부는 지난해 12월 16일 18번째 부동산대책을 내놓았다. 고가주택에 대한 대출 축소 및 금지, 종부세 대폭 강화 등 주택수요 억제가 주를 이룬다. 다만, 다주택자에 대한 양도세 중과를 올 6뭘 말까지 유예한 것은 단기적 효과는 있을지 모르나 임시방편적?한시적 조치로서 근본적인 공급대책이 되지 못한다.

시장을 이기는 정책은 없다. 세금은 집값을 잡을 수 있는 ‘전가의 보도’가 아니다. 대출 규제와 보유세 강화 중심의 12.16부동산대책 이후 주택시장은 매매수요가 전세수요로 옮겨가면서 집주인 세금이 전월세에 보태져 집값에 이어 전월셋값마저 폭등시킨다. 현금을 가진 부자들이 간혹 나오는 급매물을 독점하는 혜택을 누리고, 청약 로또 열풍이 현실화될 것이다. 집값을 잡지 못하면서 집 없는 서민의 고통만 키우는 구조다. 시장원리에 충실한 대책이외에는 백약이 무효다.