-촘촘한 규제에도 강남 진입 원하는 수요 탄탄
-반면 새 아파트 공급 줄 전망…희소가치 치솟아
-7일 1순위 당해접수, 사전 무순위 청약 병행시 당첨 확률 ↑
-중도금 연체시 이자율도 낮아 사실상 ‘이자 후불제 효과’
2중, 3중의 규제에도 불구하고 서울 강남권 분양 열기가 올해도 후끈 달아오르고 있다. 공급이 턱없이 부족하지만, 인(IN) 강남 수요가 줄을 잇는 게 주요한 이유다. 이에 따라 다음주 1순위 청약을 앞둔 GS건설 ‘방배그랑자이’도 치열한 경쟁률이 예고된다.
특히 방배그랑자이는 주택시장에서 강조되는 인프라를 두루 갖췄고, 최고의 상품에 반포•대치동 대비 합리적 가격에 나와 30~40대 젊은층의 관심이 뜨거운 점도 특징이다.
금융결제원에 따르면 4월 30일 1순위(당해) 청약을 받은 강남구 일원동 ‘디에이치 포레센트’ 62가구 공급에 996명이 청약해 평균 경쟁률이 16.06대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 23.90대 1에 달했다. 분양가가 최대 절반 가까이 더 저렴하게 나온 서대문•광진•동대문구 아파트 경쟁률을 웃돈다. 연초에 분양된 강남구 역삼동 '시티프라디움 더 강남'은 유명 브랜드 아파트가 아님에도 1순위 평균 5.21대1의 경쟁률을 기록한 바 있다.
특히 최근 주택시장이 강남권을 타깃으로 규제를 쏟아내고 있는 만큼, 발표된 경쟁률은 과거로 치면 수백 대 1에 수준이라는 평가다. 강남권 아파트는 전용면적 59㎡ 소형 타입부터 9억원이 넘는 만큼, 중도금 집단대출을 받을 수 없다. 게다가 1주택자가 대부분인 상황에서, 신규 분양을 받을 경우 종합부동산세 부담도 커진다.
부동산 전문가는 “규제를 쏟아내도 결국은 최고의 주거 인프라를 갖춘 강남에 정주하기를 원하는 수요가 꾸준하다는 의미”라며 “서울시가 강남 재건축 허가를 사실상 보류하겠다고 밝힌데다 초과이익 환수제 문제, 사업 진척이 더딘 곳은 정비구역 해제 가능성이 있어 공급이 확 줄 것으로 보이는 만큼 새 아파트의 인기는 더 올라갈 것”이라고 말했다.
1주택자는 가점이 부족해 사실상 1순위 청약 당첨이 어려워, 청약 자체를 포기하는 경우도 청약 경쟁률을 낮추는 요인이다. 이에 따라 수요자들은 역으로 사전 무순위 청약접수에 몰리고 있다. 물론 사전 무순위 청약과 1순위 청약을 함께 넣을 경우 청약 당첨 확률을 높일 수 있다.
사전 무순위 청약은 청약 당첨자 계약 후 부적격에 따른 미계약 세대 발생 시, 무순위 청약 당첨자가 우선적으로 계약 가능하다. 청약 통장이 없어도 접수 가능하며, 당첨자로 미분류된다. 의무사항이 아니며, 건설사가 고객 편의를 위해 자율적으로 시행하는 제도다.
소비자들의 관심도 높다. 지난달 10~11일 받은 동대문구 '청량리역 한양수자인 192' 사전 무순위 청약 결과 총 1만4376건이 접수됐다. 1순위 총 접수 건수 4391명 보다 3배 이상 많은 사람이 몰린 것이다.
업계 관계자는 “사실 무순위 청약은 1•2순위 청약이 끝난 후 개별 건설사가 공지를 띄워 알아서 분양하는 식으로 이전부터 존재해왔다”며 “하지만 대리 줄서기나 번호표 판매, 공정성 시비 등이 끊이지 않자 정부가 이번에 새로 도입한 제도인 만큼, 청약 가점이 부족한 3040세대 등의 선호도가 매우 높을 것”이라고 말했다.
청약을 앞둔 강남권 새 아파트에도 이목이 쏠린다. 지난 26일 견본주택을 열고 분양에 들어간 ‘방배그랑자이’가 주인공이다. 서울 서초구 방배동 1028-1,2 번지(방배경남아파트 재건축)에 들어서며 최고 20층, 8개동, 총 전체 758가구로 나온다. 이 가운데 전용면적 59~84m² 256가구가 일반분양된다.
청약 일정은 5월 7일 1순위 당해지역 청약이 진행되며, 8일 1순위 기타지역 청약을 받는다. 당첨가능성을 높이기 위해 1순위 청약에 앞서 5월 2일~3일 진행되는 사전 무순위 청약도 함께 넣는 수요도 많을 것으로 보인다.
특히 자금마련에 문제가 생긴다면 중도금 일부를 연체하는 것도 전략적으로 고려해볼만 하다. 방배그랑자이의 경우 연체이율을 시중금리 수준인 5%까지 낮춰 이자후불제 이율과 비슷한 수준으로 맞췄으며, 은행(약 4.0%)에서 대출받는 것과 비교해서도 부담이 크지 않다.
즉 계약금 및 중도금 3회차까지 자금은 있지만, 중도금 4회차부터는 자금이 부족해 연체할 경우, 연체 이자와 중도금 대출시 발생하는 이자금액의 차이가 미미한 것이다.
방배동의 한 공인중개사무소 대표는 “기존 주택 처분 문제, 보유한 돈이 부족한 젊은층을 중심으로 중도금 연체 문의가 많다”며 “실제 중도금 집단대출이나 신용대출보다 절차가 간편하고, 규제에서 자유로운 측면도 있을 것”이라고 말했다.
수요가 몰려 벌써부터 웃돈에 대한 기대감도 높다. 무엇보다 주변 시세 대비 합리적 가격에 나와, 가격 상승여력이 충분하다는 평가다. 대부분 부동산 전문가들은 5억원 정도의 시세 차익은 볼 수 있는 ‘로또 아파트’라고 평가한다.
국토부 실거래가에 따르면 인근 방배동 ‘서리풀 e편한세상’은 입주 10년차가 다가왔지만 작년 9월 전용면적 84㎡가 17억8000만원에 거래됐으며, 현재 호가는 18억원 대에 달한다. 2013년 입주한 ‘롯데캐슬 아르떼’ 같은 타입은 지난해 9월 19억원에 실거래된 바 있다.
여기에 우수한 입지, 상품까지 더해져 방배그랑자이의 몸값을 끌어 올리고 있다. 지하철 2호선 방배역 역세권에 우면산과 매봉재산이 아파트를 감싸고 있는 도심속 공원 아파트다. 서울대를 많이 보내는 상문고, 서울고, 동덕여고, 서초고 등 전통적인 강남 명문학교 역시 도보거리다.
예술의 전당, 국립중앙도서관, 국립국악원, 한가람 미술관 등 편의시설도 인근에 있으며, 신세계백화점(강남점), 고속버스터미널, 강남성모병원 등 생활편의시설 이용도 쉽다. 서울시 클린업시스템에 따르면 방배동은 12곳이 정비사업을 추진 중으로, 통합사업지를 제외하면 강남권 동(洞) 중에서 정비사업이 가장 활발해 미래가치도 높다.
더불어 지난 22일 서초대로•테헤란로와 이어지는 서리풀터널이 개통해 일대 주거가치는 더욱 높아질 전망이다. 서초구에 따르면 내방역과 서초대로 일대를 중심상업지역으로 개발하는 지구단위계획도 예정돼 있다.
자이의 브랜드 가치에 걸맞은 최고의 상품으로 구성해 ‘하이엔드(High-end)’ 주택을 원하는 수요자들의 니즈도 충족했다는 평가다.
호텔식 동입구, 외벽 일부 마감을 커튼월룩(유리)으로 적용할 계획이다. 일부 타입에 오픈 테라스가 제공되며, 재건축에서 보기 드물게 전용면적 59㎡ 타입에도 4베이(Bay)가 적용된다. 남향위주의 단지배치에 천장 높이를 기본 2.45m로 설계해 채광 및 통풍, 공간감을 극대화 할 예정이다. 100% 광폭 주차장에 가구 당 2대의 주차공간이 적용되는 점도 특징이다.
이 외에도 방배그랑자이에는 천연 대리석 거실 아트월, 독일의 라이히트(Leicht) 주방가구, 유럽산 욕실타일 등 품격 높은 마감재를 사용해 인테리어에도 신경 썼다. 더불어 발코니 확장시 시스템 에어컨(3개소), 침실 붙박이장(2개소), 빌트인 김치냉장고, 광파오븐, 하이브리드 쿡탑 등이 무상으로 제공되는 점도 특징이다. 가구 당 세대창고 1개소도 제공된다.
입주민 건강을 배려한 설계도 돋보인다. 견본주택에도 체험공간이 마련된 Sys Clein(시스클라인)이 대표적이다. 국내 최초로 환기용 전열교환기와 공기청정기를 연동해 환기 공기청정 기능을 동시에 수행한다. 또한 천장에 빌트인으로 설치돼 공간 활용도를 높였으며, 실시간으로 미세먼지, 이산화탄소 등 실내 공기 오염을 파악해 자동으로 작동한다. 주방에는 개별 정수시스템도 갖출 예정이다.
최근 사회문제가 되고 있는 층간소음을 확 줄인 설계도 선보인다. 우선 바닥 슬라브 두께를 250mm로 설계했으며, 더불어 욕실 배관을 아랫집 천장이 아닌 내 집 벽면에 설치해 층간 소음을 줄여주는 욕실 층상 벽배수 시스템을 적용하였다. 기둥이 위층 바닥을 받치고 있어 진동이 아래층으로 전달되는 강도가 덜한 ‘기둥식 설계’를 도입한 점도 관심거리다. 기둥식으로 설계한 아파트는 입주 후에도 철거를 할 수 있는 비내력벽으로 이뤄지기 때문에 리모델링에 유리하다는 장점도 있다.
품격 높은 커뮤니티 공간도 제공해 입주민의 생활 편의를 극대화한다는 계획이다. 자이안센터에는 호텔식 스파•사우나, 클라이밍이 가능한 다목적 체육관, 최고급 피트니스센터, 실내골프연습장, 프리미엄 독서실, DIY룸 등이 적용되었다. 옥상라운지에는 매봉산을 감상하며 휴식을 즐길 수 있는 스카이커뮤니티도 2개소를 설계하였다.
한편 방배그랑자이 전용 앱(APP)을 이용하면, 바쁜 일상속에서도 분양 정보를 스마트폰을 통해 확인 가능한 점도 눈길을 끈다. 안드로이드 구글 플레이스토어에서 다운 가능하며, 단지 관련 특장점, 세대 내부 VR, 청약 자격 진단, 주변시세 등을 확인할 수 있다. 업계에서 보기 드문 자이만의 앞선 마케팅이다.
견본주택은 서울시 강남구 영동대로 319 대치동 자이갤러리에 있다. 입주는 2021년 7월 예정이다.
