낙폭은 64개월만에 최대
신도시 공급·보상금도 변수
“유동성 랠리 가능성도”
지난해 정부가 내놓은 9ㆍ13대책이 마침내 서울 아파트 가격을 꺾는데 성공하면서 이제 관심은 이 같은 흐름이 얼마나 오래, 얼마나 세게 이어질지다. 3기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX), 그리고 이와 관련해 풀릴 막대한 토지보상금이 서울 집값을 자극할 ‘복병’이라는 관측도 나온다.
한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 값은 한 달 전보다 0.17% 내렸다. 이는 경기도(-0.04%)는 물론 5대 광역시(-0.06%)보다 큰 하락폭이다. 특히 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)는 한 달 새 0.42%가 떨어지며 내림세를 주도했다.
전문가들은 일단 얼어붙은 시장이 단기간에 열기를 되찾긴 어려울 것으로 내다보고 있다. 워낙 강력한 규제 탓에 거래가 실종될 정도로 시장이 마비됐기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “이전 정부는 다주택자를 규제 대상으로 봤지만 문재인 정부의 정책은 주택을 한 채라도 갖고 있으면 더는 매수가 어렵게 규제하고 있다”고 말했다.
실수요자들도 당장 시장을 달구긴 어렵다. 일년 전인 2017년 12월과 비교하면 서울 아파트값은 8.03% 올랐다. 최근 서울 집값이 내렸다지만 실수요자들이 체감하기 어려운 이유다. 집값이 더 떨어지든지 아니면 내집마련에 나설 만큼 추가자금을 모으든, 단기 급등에 따른 피로감을 해소할 시간이 필요한 것이다.
하지만 시장이 안정됐다고 단언하기는 이르다. 일단 부동산으로 몰린 막대한 유동성을 분산할 마땅한 투자대안이 없다.
한 증권사 프라이빗뱅커(PB)는 “부동산 자금은 한번 들어오면 잘 나가지 않는다”며 “주식, 채권 등 전통자산의 불확실성이 커지고 있어 부동산의 안전성이 더 부각될 수 있다”고 설명했다.
여기에 막대한 토지보상금이 주택시장으로 흘러들면 유동성 랠리가 발생할 가능성도 있다. 한국토지주택공사(LH)가 추산한 남양주와 과천 등 3기 신도시 사업비는 25조7000만원으로, 이 가운데 16조원이 토지보상금으로 풀린다. 2000년대 중반 판교신도시 개발 과정에서 발생한 토지보상금이 강남권 아파트 가격 상승의 불쏘시개 역할을 했던 적도 있다.
신도시 개발의 중심축인 교통망 확충 역시 자칫 서울 집값의 불안요소가 될 수 있다. 정부는 GTX-A노선을 지난해 12월 착공하는 등 서울 주요 지역 접근성을 대폭 개선하겠단 의지를 드러냈다. 이 과정에서 청량리와 창동 등 서울의 변두리로 여겨졌던 지역이 들썩이고 있다.
이상우 유진투자증권 연구원은 “GTX는 수도권 교통망의 획기적 변화를 가져올 프로젝트로, 단순히 수도권의 서울접근성만 개선되는 것이 아니다”라며 “광운대, 창동 등 서울 동북지역뿐 아니라 연신내 등 서북지역에서 강남권으로 접근하는 시간은 지금과는 비교도 할 수 없을 만큼 감소하기 때문에 GTX효과는 서울 도심에서도 클 수 있다”고 설명했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
