 |
| 평택에메랄드포레스트 조감도 |
이번주부터 시행되는 은행대출 규제로 인하여 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는 상황에서 이를 피한 수익형 부동산 상품이 있어 눈길을 끈다. 바로 미군렌탈하우스다.
새로 시행되는 대출규제의 핵심인 DSR은 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환 부담을 소득과 비교해 대출 한도를 정하는 것으로, 5대 시중은행들은 DSR 기준으로 신용대출은 150%, 부동산담보대출은 200%가 넘으면 대출을 사실상 거절하겠다는 방침이다.
특히 부동산에서는 임대업자이자상환비율 RTI를 시행해 연간 임대소득이 상가의 경우 대출이자의 1.5배, 주택은 1.25배 이상이 돼야 대출을 승인한다.
그러나 미군렌탈하우스는 DSR이 200% 이하이고 임대업자 이자상환비율인 RTI가 승인기준인 1.25배의 2배에 가까운 2~2.5배에 달해 대출을 받는데 아무런 문제가 없는데다 새로운 틈새 수요층을 공략할 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 크다.
-‘세계 최대규모의 미군기지’를 수요로
미군렌탈하우스 시장은 주한미군 전력 집중화 사업의 일환으로 전국에 있는 주한미군이 평택 팽성읍 험프리기지로 이전하는 주한미군 이전사업에서 비롯된 신규 시장이다.
주한미군은 현재 2만5천 정도의 인원이 이전을 완료한 상태로, 올해에도 8천명 가량의 미군이 추가로 이전할 예정이며, 사업이 완료되는 2020년에는 총인원 8만5천여명이라는 1개 시급의 인원을 수요로 하는 시장이 형성된다.
여기에 현재 미군 사령관이 미군 및 군무원 등의 군속들이 영외 거주할 주택이 7천여 세대 이상 부족하다며 렌탈 주택을 더 공급해달라는 호소할 정도로 공급이 수요를 따라가지 못하고 있으며, 향후 2020년까지 추가적인 이전이 예정돼 있어 렌탈주택의 부족은 점점 더 심화되고 있는 상황이어서 미군 렌탈하우스의 가치는 나날이 높아지고 있다.
또한 소파(SOFA) 협정에 의하여 최소 2060년까지 미군이 국내에 머무르기로 돼 있고, 2060년 이후에도 상호 협의를 통해 기간도 연장하게 돼있어 향후에도 미군의 지속적인 주둔이 예상되면서 최소 40여 년 이상의 기간이 보장된 고수익과 안정성을 동시에 갖춘 부동산 상품으로 불리고 있다.
실제로 미군은 직급에 따라 170~260만 원에 이르는 주택수당을 지급한다. 특히 이 주택수당을 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급하기 때문에 높은 임대 수입을 안정적으로 지급받을 수 있는 것이 특징이다.
여기에다 청약 통장이 필요 없고 전매제한 등의 규제를 적용받지 않는데다 주택으로 적용받아 1.3%의 낮은 취득세율이 적용되며, 임대사업자 등록을 할 경우 세금과 건강보험료 할인 등의 혜택 및 부동산 전매제한에도 해당하지 않는다는 장점이 있다.
또한 미군기지 이전으로 인해 2017년 팽성읍의 지가상승율이 14.26%(국토교통부 자료기준)로 전국 최고의 상승률을 보이고 있어, 월세 수입 이외에도 가치상승이라는 프리미엄까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 투자자들의 시선을 끌고 있다.
실제로 ㈜에메랄드포레스트가 지난해 팽성읍 대사리에 분양한 미군렌탈하우스(에메랄드포레스트1차 80세대)는 3개월만에 완판되었으며, 노와리에 분양한 ‘에메랄드포레스트 2차’ 104세대는 사전청약율 60%로 분양 2개월만에 70%가 넘는 계약율을 보이고 있다.
-투자전 입지여건등 잘따져 옥석가리기를 해야
이러한 틈새시장에서도 옥석가리기가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다. 미군렌탈하우스 시장은 기존에 고급 군무원들을 대상으로 하는 70~80평형의 단독형 싱글하우스가 유행을 타며 기존 공급물량의 90%이상을 차지하고 있다.
그러나 평택으로 이전하는 미군들중 고급 군무원들이 차지하는 비중이 1%이하로 이미 공급이 수요를 넘어서고 있어 미군부대와 가까운 일부 물량을 제외하고는 공실이 늘어나고 있는 추세로 거리가 먼 아산이나 둔포지역에 거주하던 고급군무원들은 미군부대와 가까운 팽성지역으로의 이탈현상이 두드러 지고 있다.
따라서 새로운 트렌드로 미군부대 메인게이트에서 차로 10~15분 이내 거리에 위치하고, 절대다수의 미군 및 군속들을 수요로 하는 전용면적 110~150㎡에 3~4개의 방을 갖추고 휘트니스센터들의 부대시설들이 잘 갖추어진 단지형 타운하우스가 새로운 트렌드로 떠오르고 있다.
수익성이 아무리 좋아도 첫 임대 이후에 임대가 연속적으로 이루어지지 않고 공실기간이 늘어나게 된다면 수익성은 줄어들게 된다.
수익형 부동산 투자에 있어 수익성도 중요한 부분이지만, 실제 투자시에는 수익성과 함께 안정성 및 임대의 연속성이라는 측면도 잘 살펴 옥석가리기를 통한 재테크에 성공하도록 하자.
