- 후분양제 수요자 구매 부담 높여 구매력 저하로 이어질 것
[헤럴드경제=정순식 기자] 최근 부실공사 증가 및 분양권 투기 등을 야기한 선분양제를 대신해 후분양제 의무화 논의가 활발해지고 있지만, 이를 위해선 건설사의 자금 조달 시장 형성과 주택 구매자들의 금융지원체계가 구축돼야 한다는 지적이 나왔다.
IBK기업은행 경제연구소는 최근 ‘후분양제 도입 의무화, 과연 지금이 적기인가’의 보고서를 통해 “후분양제 의무화는 주택시장의 급격한 변화를 야기할 수 있는 만큼 제도적 보완이 반드시 동반될 필요가 있다”라며 이같이 밝혔다.
현재 문제가 되는 선분양제는 건설사가 건축 전 분양을 통해 계약자를 모집한 후 건축을 하는 방식이다. 1977년 치솟는 분양가를 잡기 위해 ‘분양가 규제’의 반대 급부로 도입됐다.
건설사는 청약금 및 계약금 20%, 건축기간 중 60% 등 전체 분양대금의 80% 내외를 무이자로 수요자로부터 조달하는 이점을 누리게 된다.
이런 선분양제가 유지되는 배경은 계약자와 건설사, 정부의 이해관계가 일치하며 40년째 생명을 이어오고 있다.
계약자는 주택자금을 2~3년 동안 분할해 납입이 가능해 부담이 적고, 건축 기간 동안 아파트 가격 상승에 따른 시세차익 실현도 기대할 수 있다.
건설사 또한 자금력이 부족하더라도 은행 대출 및 계약금, 중도금 등으로 건축이 가능해진다.
정부 또한 건설사에 대한 금융지원 부담을 덜면서, 주택공급이라는 정책 목표를 손쉽게 달성할 수 있다.
하지만 선분양제는 공급자 중심의 제도로 많은 불합리성을 지니고 있어 개선에 대한 지적이 끊이지 않고 있다.
입주 예정자는 모델하우스만 확인하고 계약을 하게돼 품질검증을 하지 못한 채로 중도금까지 지불해야 한다.
이로 인해 입주시점에 당초 계획과 다른 설계와 마감재 사용, 또는 부실공사가 확인되더라도 잔금을 치루고 입주할 수밖에 없게 된다.
아울러 선분양제는 분양권 전매시장을 형성해 부동산 투기를 부추기는 원인이 되기도 한다. 이로 인해 분양권 가격에 거품이 끼고, 이는 결국 실수요자들의 피해로 이어지게 된다.
이에 따라 후분양제 도입을 의무화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
정동영 국민의당 의원은 지난해말, 윤영일 의원은 지난 2월 후분양제를 의무화하는 내용의 주택법 개정안을 잇달아 발의한 상태다.
하지만 이에 대해선 찬반 논리가 팽팽하다.
후분양제는 소비자의 선택권 보장과 부실시공 방지, 실수요자 위주의 주택시장 형성 등의 장점을 지니지만, 건설사 자금 조달 위험에 따른 분양가 상승, 자금 부담에 따른 수요자들의 구매력 감소, 중소건설사의 부실화 가능성 등 부작용도 우려된다.
보고서는 이에 따라 후분양제 의무화는 주택시장의 급격한 변화를 야기하는 만큼 제도적 보완이 반드시 동반될 필요가 있다고 진단했다.
이를 위해 건설사의 원활한 자금 조달을 위해 프로젝트파이낸싱 및 리츠 등의 민간 금융시장 활성화 방안이 강구돼야 한다고 지적했다.
아울러 소비자의 주택 마련을 위해 목돈을 일시에 지불할 수 있는 금융지원체계의 구축 또한 선행돼야 한다고 강조했다.
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