국토부, 상ㆍ하부 민간 개발 허용
입체 건축으로 가로정비 등 활력
보행자 중심으로 상가 활성화 기대

[헤럴드경제=정찬수 기자] 서울 종로구 삼일대로에는 4차선 도로를 품은 낙원상가가 있다. 서울시와 상인들이 지분을 나눠 1996년에 지어진 이 건물은 도로의 상ㆍ하부를 활용해 토지의 가치를 높였다. 국토교통부가 발표한 ‘도로 공간의 입체적 활용을 통한 미래형 도시건설 활성화’는 제2ㆍ3의 낙원상가를 조성하겠다는 전략이다.

김정렬 국토부 도로국장은 “도시계획이 없던 시기에 이례적으로 지어진 낙원상가와 달리 앞으로는 도로와 건물이 입체적으로 구성된 건축물을 자유롭게 건축할 수 있을 것”이라고 강조했다.

도로가 곧 금맥이다. 입체적 복합 건축물은 토지의 효율성을 높여 가치를 높인다. 사진은 위부터 프랑스 라데팡스와 한신 고속도로 하부 상가 모습. [사진제공=국토교통부]

▶‘도로=금맥’ 미래형 입체도시 탄력=고가도로의 하부를 문화ㆍ커뮤니티ㆍ상업시설로 조성해 도시의 연결성을 높인 일본 ‘한신 고속도로 하부 상가’와 단절된 도시를 도로로 연결해 창의적 공간 활용을 통해 명소로 거듭난 프랑스 ‘라데팡스’가 성공사례로 꼽힌다.

이번 규제 개혁으로 국내에서도 도로 상공에 구름다리 형태의 주택을 짓거나, 건물의 지하를 주차장이나 상업시설로 활용할 수 있게 됐다. 인구가 밀집한 도심 속 공간의 가치를 높이는 동시에 사유지의 연계개발이 가능해 보행자 중심으로 시가지를 통합할 수 있을 것으로 기대된다.

지하 공간 개발은 입체도시 조성의 중요한 요소다. 지하에 상업, 문화, 업무시설 등을 허용하고 사유지 연계개발도 가능해질 것으로 전망된다. [자료제공=국토교통부]

한편에선 지역주민 간 잡음이 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 서울 서초구에 추진되는 경부고속도로 양재~한남나들목(IC) 지하화 사업이 대표적이다. 벌써부터 특혜 시비나 부동산 시장의 변동성을 키울 수 있다는 지적이 나온다. 국토부가 이번 조치를 규제개혁 차원의 청사진이라고 선을 그은 이유다.

김 국장은 “어떤 구체적 사업을 염두에 둔 것이 아니므로 확대 해석은 적절치 않다”고 선을 그었다.

도로의 상부에 주택을 건설한 미국 ‘뉴욕 인터스테이트 95(위)’와 보행 네트워크를 구축한 ‘일본 오사카 비즈니스 파크(아래)’는 가로주택정비사업의 성공적 사례로 꼽힌다. [사진제공=국토교통부]

▶‘수익성 高高’ 힘 받는 가로주택정비=입체도시의 조성에는 소규모 주택정비사업도 포함된다. 그간 가로주택정비사업은 협소한 부지에 조성돼 주차공간 확보와 보행환경 조성이 어려웠지만, 이번 규제 개혁으로 토지 효율성을 높일 수 있게 됐다.

서용식 수목건축 대표는 “보행자 중심의 동선을 조성하기 힘든 현행법상 가로주택정비사업의 슬럼화는 불가피한 측면이 있었다”면서 “도로를 지하나 상부로 확보할 수 있다면 상가의 수익률 제고는 물론, 입주자의 만족도를 높여 커뮤니티 형성에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 분석했다.

현행 가로주택정비사업은 협소한 부지로 인해 주차 공간 확보와 보행환경 조성이 어려웠다. 입체도로 제도는 쾌적한 주거환경과 도로 상공 활으로 저렴한 주택공급을 유도한다. [자료제공=국토교통부]

도로법 등 관계 법령에 따라 도로 공간을 입체적으로 활용해 개발할 땐 4m 이상(8m 미만)의 도로가 통과하는 지역도 가로주택정비구역에 포함된다. 공동이용시설을 설치하면 용적률을 상향하는 인센티브도 부여된다. 도로의 상부에 주택을 건설해 토지 효율성을 높인 미국 ‘뉴욕 인터스테이트 95 브릿지 타워’나 보행 네트워크를 효과적으로 구축한 ‘일본 오사카 비즈니스 파크’ 형태의 건축물이 등장할 수 있다는 의미다.

문제는 비용이다. 입체적인 건축은 공사비가 만만치 않아서다. 신탁사를 통한 정비사업이나 개발 이익을 분담할 수 있는 금융권의 참여가 필요하다.

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