- 지역별 양극화 극심...미분양 쌓여
- “예전 4~5억 필요했다면 이제 7억”
- 유망지역 거품 주의…상권 따져야
[헤럴드경제=정찬수 기자] 올해 상가 투자 기상도는 ‘흐림 후 맑음’이다. 정부의 가계부채 대책의 영향으로 상반기 위축이 불가피하지만, 하반기엔 자본가들 사이에서 유망한 투자처로 다시 떠오를 것으로 전망된다.
최근 한국감정원이 전국의 공인중개사를 대상으로 진행한 설문조사에서도 상가(18.2%)는 새 아파트(18.8%) 다음으로 유망한 투자처로 꼽혔다. 하지만 전망과 현실은 다르다. 입지에 따라 양극화가 심화하고, 지역 상권의 흐름에 따라 부침이 심해서다.
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| 수익형 부동산 가운데 상가가 올 투자유망상품으로 꼽히지만, 어느 때보다 신중하게 접근해야 한다는 조언이 잇따른다. 금리 인상 가능성에 진입장벽이 높아졌고, 입지에 따른 초기선점이 중요해졌기 때문이다. 뜨는 지역일수록 분양가 거품도 주의해야 한다. [사진=정찬수 기자/andy@heraldcorp.com] |
권강수 한국창업부동산정보권 이사는 “수익률이 5~6% 선은 돼야 하지만, 금리변동 가능성으로 밝게만 보긴 힘들다”며 “스트리트ㆍ테라스형 등 대규모 상가의 분양이 많아지면서 중소형 상가의 수익률이 떨어지고, 배후수요와 입지 등 따질 것들이 더 많아졌다”고 설명했다.
선종필 상가뉴스레이더 대표는 “15억원짜리 상가에 투자하는데 작년까지 자기자본이 4~5억원이 필요했다면, 앞으로는 관련 금융상품을 활용하더라도 7억원은 있어야 투자할 수 있을 것”이라고 말했다. 상가도 대출규제 영향에 진입해 예전보다 지렛대(leverage) 효과를 기대하기 힘들다는 뜻이다.
정부에서 택지개발지구 발표 이후 상업용지 낙찰가의 경쟁이 치열해지면서 보증금과 임대료 수준은 올랐다. 임차인 입장에선 경기침체가 고민거리가 됐다. 임대료가 비싸도 권리금이 없는 신흥상권과 임대료가 비싸도 권리금을 높일 수 있는 대형상권 간의 선택 문제가 생겼다.
공실로 몸살을 앓는 압구정의 A공인 관계자들은 “경기가 나쁠수록 자영업자들은 보증금과 월세가 낮은 서울 외곽이나 경기로 빠진다”며 “최근엔 무권리금을 내세우고 임대료를 낮춰도 분위기 탓인지 찾는 사람이 줄었다”고 말했다.
경기침체로 새로 상권을 형성하는 신도시에서는 ‘초기선점’이 중요해졌다. 분양가가 적정선인지, 임차수요와 공실여부는 기본이다.
권강수 이사는 “KTX 등 역세권의 상업시설과 업무시설 비율이 5% 이하인 곳이 수익률이 비교적 높게 형성된다”면서 “준공 후 매도가 가능한지, 광고와 다르게 주위 상가들의 적정수익이 어느 정도인지도 확인해야 한다”고 조언했다.
인기지역이라도 가격에 거품이 있는 지 꼭 따져야 한다. 초기에 높은 관심이 이어져도 상권 활성화로 이어지지 않으면 권리금은 물론 임대료까지 떨어질 수 있다.
선종필 대표는 “상가는 아파트와 달리 지구별로 급등락 폭이 크지 않지만, 지역의 소비력에 큰 영향을 받는다”면서 “배후수요가 뒷받침되지 않으면 운영의 문제가 생기고 공실이 늘어날 수밖에 없다”고 밝혔다.
현금이 풍부한 이들은 경매시장까지 선택의 폭이 넓어질 전망이다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 “가치가 높게 평가되는 상가들은 경매시장에 넘어오기 전에 거래가 되는 편”이라며 “응찰자수는 크게 늘었지만, 경매물건은 낮은 수준을 유지 중”이라고 설명했다.
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