▶“불법 전매 거래의 증가 원인은 과도한 부동산시장 완화 정책…공급과잉 적극적대비해야”=조명래 단국대 교수는 정부의 ’청약 1순위 자격완화’, ’분양권 전매제한 완화’, ’재당첨 제한 완화’ 등 아파트 청약 3중 규제 완화가 투기적 전매를 부추기고 있다고 했다.
국감정원에 따르면 지난 5월 분양권 전매거래는 1만3655건으로 분양권 전매통계서비스가 시작된 진난 1월 이후 최대치를 기록했다.
조 교수는 “전매거래의 상당한 부분이 위법적인 투기적 거래로 추정된다”며 “특히 강남재건축 일반 분양이나 신도시 분양권 매매의 대다수가 이런 식으로 거래되는 것으로 알려져 있다”고 했다. 조 교수는 “불법 거래가 극성을 부리는 것은 정부가 나서서 투기를 부린 결과”라며 “거래활성화를 위해 분양시장에 대한 규제를 과도하게 푼 부메랑”이라고 했다.
조 교수는 또 규제완화로 물량이 쏟아져 나오면서 2017년부터 공급과잉이 현실화될 우려가 있다고 경고하며 ’적극적 공급관리’를 정부에 주문했다. 그는 “공급목표 초과공급분만큼 공급 물량을 줄여야 한다”며 “중도금대출 규제를 선별적으로 완화하고 미분양 주택을 공공임대주택으로 매입하는 등의 방안을 종합적으로 강구해 놓아야 한다”고 했다.
▶“국지적으로만 청약경쟁률 높아…복합지표 만들어야“=신규 분양율에 대한 관심을 나타내는 지표, 청약경쟁률에 대한 개선이 필요하다는 정책 제언도 있었다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원에 따르면 임대주택을 제외한 분양주택 평균 청약경쟁률은 13.1대 1, 하지만 이는 지역별 차이를 무시한 착시현상이라는 것이다. 부산(동래구, 연제구, 해운대구), 대구(수성구, 중구), , 제주(제주시) 등은 5대1 이상, 2대1~5 대1은 서울(강남, 동작, 서초) 경기(광명, 과천, 하남), 경남(창원). 1대1~2대 1 지역은 서울(용산), 경기(화성), 대구(남구, 동구), 광주(광산구, 남구, 서구), 세종, 경남(진주) 등 청약경쟁률이 지역별로 차이가 난다는 것이다. 조 연구위원은 ” 최근 나타나고 있는 청약시장의 과열은 국지적 현상으로 전국적 현상으로 확대해석하기 어려우며, 높은 청약경쟁률은 청약자 청약자격요건이 완화되면서 청약 가능 수요풀이 확대된 결과”라고 설명했다. 그는 “청약경쟁률이 지나치게 높은 지역은 실수요 뿐만 아니라 단기적 시세차익을 기대한 투기적 수요가 혼재되어 있어 최종적으로는 실수요자의 피해 발생이 불가피”하다고 했다.
특히 조 교수는 높은 청약경쟁률이 주택시장 활황이라는 잘못된 인식을 확대 재생산 할 수 있는 요인으로 작용할 수 있다며 지표 개선을 주문했다. . 그는 “청약경쟁률이 모두 계약률로 이어지는 것은 아니기 때문에 주택도시보증공사(HUG)가 제공하고 있는 ‘초기계약률’을 이용한 복합지표를 개발해 시장진단을 할 필요가 있다”고했다.
▶“소득 대비 가계부채 비율 매우 높은 편… 집단대출 건전성 관리 해야”=송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 우리나라의 가처분소득대비 가계부채비율이 주요 국가에 비해 매우 높은 편이라고 했다. 그는 중도금 대출 등의 집단대출 증가 주택담보대출의 증가로 이어졌으며, 주택담보대출은 가계부채 증가의 주요동력으로 작용하고 있다고 진단했다. 그는 집단대출이 제외되고 있는 은행권의 여신심사 가이드라인을 보완해, 가계부채 건전성을 강화해야 한다고 제언했다. 그의 설명에 따르면 6월 가계부채는 6조6000억원으로, 지난 2월 2조9000억원 보다 크게 늘었다. 한국의 가처분소득 대비 가계부채비율은 164.2%로, OECD 23개국 평균 130.5%를 상회하고 있다. 미국은 113.4%, 영국은 155.7%, 독일은 111.9% 수준이다.
우리나라의 가계부채 비율이 늘어나면서 주택담보대출 역시 2월 2조6000억원에서 6월 4조8000억원으로 급증했다. 특히 주택담보대출 중 주택 매매 중도금 대출 등의 집단대출이 차지하는 비중은 50%를 넘고 있다. 2016년 1~5월 주택담보대출 증가규모는 10조원, 이중 집단대출은 52.5%다. 송 전문위원은 “집단대출 증가의 주요 원인은 신규 분양물량의 급증에 기인한 것”이라며 “(가계부채 대응을 위해)여신심사 ㄱ이드라인의 예외 조항을 보완하여 집단대출 등 가계대출 규제의 사각지대를 축소시킴으로써 가계 부문에 대한 건전성 관리를 강화할 필요가 있다”고 했다.
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