정부는 이번 조치가 ‘시장 목조르기’로 인식되어선 곤란하다고 말한다. 실수요자들이 원하는 사업장에선 얼마든지 분양보증이 가능한 구조라는 이유에서다.
국토부 주택정책과 관계자는 28일 “HUG나 주택금융공사의 보증이 없이도 시공사의 신용도가 높고 인기 사업장이라면 자금 조달은 가능하다”며 “실수요자 중심의 시장을 유도하려는 목적이라고 이해되어야 한다”고 강조했다.
차라리 강남권 사업장은 큰 문제되지 않을 것이란 의견이 나온다. 어차피 살 사람은 산다는 거다. 대형주택업체 A사 관계자는 “분양가가 상당한 강남 3구에서는 당장 청약경쟁률이 떨어질 것으로 본다”면서 “되레 정말 지불능력이 있는 소위 ‘진성고객’을 가려낼 수 있는 기회일 수 있어서 무조건 부정적으로 바라보진 않는다”고 했다.
B대형건설사의 다른 관계자는 “중도금 보증 한도(6억원)을 넘어서는 고분양가 프로젝트는 아예 상품을 더욱 고급화하는 식으로 사업계획을 꾸려나갈 수도 있다”고 말했다.
그럼에도 불구하고 부담이 더해지는 건 별 수 없다는 목소리도 들린다. 건설사 10곳 가운데 6곳은 HUG가 내주는 중도금 대출 보증을 이용한다. 나머지는 주택금융공사로부터 대출 보증을 받는다. 보증서를 발급받지 않아 집단대출을 제2금융권에서 받으면 대출금리가 적게는 0.5%p에서 많으면 1%p 이상 올라간다.
주택업체 사업계획부서 담당자는 “작년 말부터 은행들이 보수적이다. 지정계약 4일만에 완판된 사업장을 가지고 가도 ‘대출 총량이 너무 많다’라며 쉽게 대출이 안 된다”며 “2금융권에서 집단대출을 확보하는 모습도 많아질 듯하다”고 말했다.
한 건설사 주택담당 임원은 “실수요자 타깃 마케팅은 모든 사업장의 기본이지만, 앞으론 한 번 더 설득하는 과정이 필요하게 됐다”며 “이 아파트는 중도금 대출이 원활하다는 사실을 알리면서 눈치 보는 고객들을 이끌어오는 작업이 추가될 것”이라고 했다.
이 건설사는 통상 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나뉜 분양가 구조를 중도금 비율을 낮추는 쪽으로 변경하는 것을 검토하고 있다. 중도금 덩어리를 줄여서 건설사와 수요자 모두의 부담을 낮추기 위한 취지다. ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 계약금은 20% 이내, 중도금은 60% 이내에서 조정할 수 있다.
중소건설사 쪽에서는 고분양가의 불똥이 괜히 튈 수 있다고 우려한다.
시공능력평가 20위권의 한 중견건설사 관계자는 “중도금 대출을 까다롭게 하는 것 보다는 차라리 인허가 내주는 물량을 조절하는 편이 낫다. 건설사 입장에선 중도금 대출이 어려워져 미분양 리스크를 떠안느니 사업 시기를 늦추는 편이 유리하다”고 말했다.
한편, 강남권 재건축 단지의 중도금 대출 조달이 화두로 떠오르면 분양권을 노렸던 투자수요가 썰물처럼 빠져나갈 것으로 보인다. 업계의 한 관계자는 “분양권 투자를 위해 들여야 하는 자본부담이 늘어나면 투자수요가 전세가율이 높은 기존 주택쪽으로 넘어갈 가능성도 있다”고 설명했다.
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