업무용일 경우 부가세 면제 혜택
집주인 주거용 전입신고 꺼려


확정일자 ‘온라인 시대’가 열렸다. 지난 14일부터 주택 전월세 계약을 맺은 임차인이 인터넷을 통해 확정일자를 받을 수 있게 된 것. 이전까진 반드시 계약서 원본을 들고 주민센터나 등기소를 방문해야 했다.

하지만 오피스텔 세입자들은 이 혜택에서 벗어나 있다. 오피스텔에 들어가 거주하려는 세입자들이 점차 증가하는 상황에서 문제를 지적하는 목소리가 커지고 있다.

법적으로 오피스텔 전월세 계약의 확정일자를 받는 것이 막혀있는 건 아니다. 문제는 세입자들이 전입신고를 받는 걸 꺼리는 집주인들이다. ‘돈’ 때문이다. 오피스텔은 기본적으로 건축법에 따라 업무시설로 분류된다. 단, 실제로 어떤 목적(주거용ㆍ업무용)으로 쓰이느냐에 따라 다른 세제가 적용된다.
임대수익을 기대하는 대부분의 사람들은 업무용으로 간주되기 원한다. 분양 시점에 일반임대사업자로 사업자등록을 해놓으면 국세청으로부터 부가가치세(분양가의 10%)를 환급받을 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 10% 낮은 가격에 해당 오피스텔을 분양받은 것이 된다. 임대수익률이 높아지는 결정적인 요인이다.

다만 일반임대사업자로 등록하고 10년이 지나지 않아 주거용으로 사용하다 적발되면 이미 환급받은 부가세를 추징당한다. 이런 상황을 피하려고 집주인들은 실제 주거용으로 임대를 해주면서 세입자가 전입신고하는 것을 막는 것이다. 주민등록이 이뤄지면 자동으로 주거용 오피스텔로 간주되고 부가세를 토해내야 하기 때문이다. 더불어 주택을 이미 소유한 사람이라면 다주택자로 분류돼 세금이 무거워질 수 있다.

서울 송파구의 한 공인중개사는 “강남은 특히나 주택 1~2채 소유한 사람들이 많아서 오피스텔을 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로 등록한다”며 “19년째 부동안 영업하면서 세입자의 전입신고를 허락하는 집주인은 2명 봤다”고 했다.

올해 초 용산의 한 오피스텔에 전세로 들어간 직장인 손모(27) 씨는 “애초에 전입신고 되는 곳만 찾아 다녔는데 대개가 불가능한 매물들이어서 집 알아보는데 애먹었다”고 했다.

주인이 동의하지 않아 전입신고와 확정일자를 못받은 세입자들은 보증금 보호에 무방비 상태로 놓여있다. 확정일자 없이는 보증금 변제받을 수 있는 권리(대항력)을 갖추지 못한다.

전입신고를 하지 않아도 가능한 ‘전세권 설정’이 대안으로 거론되지만 보증금이 1억원 기준으로 비용이 50만원(법무사 비용 포함)을 넘는다. 또 연말에 월세에 대한 세액공제(1년 납부액의 10%)를 받기도 어렵다.

문제는 오피스텔 전셋값도 꾸준한 오름세에 있고 실거주 목적도 늘어나고 있다는 점이다. KB국민은행에 따르면 서울 기준 오피스텔 전세 거래가격은 평균 1억6344만원이고 평균 전세가율도 75%를 넘는다. 보증금 보호에 대한 필요성이 커지고 있다.

주택산업연구원 강민욱 연구원은 “제도가 현실을 따라가지 못해 세입자들이 피해를 보는 사례”라며 “국토부도 주거용 오피스텔의 이런 맹점에 대해 인지하고 있는 만큼 전세권 설정 비용을 집주인과 세입자가 분담할 수 있는 방안이나 오피스텔의 법적 분류를 포함한 제도적 개선을 모색해야 한다”고 했다.

박준규 기자/whywhy@heraldcorp.com