용적률 가격 평가 기준없어 혼란
서울시 2011년 도입, 성과없어


정부가 9일 노후 건축물 재건축 사업에 각종 인센티브를 줘 투자를 유도하기 위한 ‘건축투자 활성화 대책’을 내놨지만 아직 보완할 점이 많다는 의견이 뒤따르고 있다. 전문가들은 대부분 현실성이 떨어지고 세부 보완대책이 필요하다고 지적한다.

국토교통부가 이번 대책 중 가장 큰 파급효과를 기대하는 것은 ‘결합건축제도’와 ‘건축협정제도’다. 결합건축제도는 인접한 건축물 소유자 상호간 필요에 따라 서로 용적률을 사고 팔수 있도록 허용하겠다는 것이다. 지금까지 ‘용적률 거래제’로 불리며 검토되던 제도다. 건축협정제도는 2개이상 대지나 건축물을 정비할때 소유자간 협정을 체결해 하나의 대지로 간주해 사업을 추진하는 것이다. 소규모 정비사업을 활성화하기 위한 방법이다.

먼저 결합건축제도는 용적률 가격을 어떻게 평가할 것인지를 놓고 논란이 클 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “용적률의 가격은 건물주들이 정하고, 정부는 이에 대한 간섭을 하지 않는다”고 설명했다. 하지만 건물주끼리 아직 용적률 가격을 결정할 수 있는 기준이 없기 때문에 혼란이 커질 수 밖에 없다. 용적률 거래제를 시행하고 있는 미국의 경우, 사적지, 자연보호지역, 노후건축물 등을 대상으로 용적률 거래제를 운영하고 있고 용적률거래 은행을 만들어놓았다. 이를 통해 자연스럽게 적정 가격에 대한 기준이 마련된다.

하지만 건물주간 협의를 통해 시행하는 이번 용적률 거래제도는 초기엔 상당한 잡음이 예상된다. 아예 거래 자체가 어려울 것이라고 보는 전문가도 있다. 실제로 서울시는 지난 2011년 구역단위 용적률거래제를 도입해 성북2구역과 신월곡 1구역 사업에 적용하려고 했지만, 양쪽 주민들이 용적률 보상가격에 이견이 커 무산되기도 했다.

건축협정제도도 당장 큰 기대를 할 사안은 아니라는 게 전문가들의 지적이다.이번에 용적률 20% 완화, 시설기준 확대 등 인센티브가 더 생겼지만 아직 성공사례가 없어 단기간에 활성화하긴 어렵다는 견해가 많다.

서울 명동, 인사동 등 구시가지 노후 건축물 정비촉진을 위해 건축기준을 완화하겠다고 한 것과 관련해서도 아직 제도의 안정적인 추진을 장담하긴 어려운 상황으로 보인다.

국토부는 구도심 노후밀집지역을 특별가로구역으로 지정해 도로기준, 건폐율 등 건축기준을 완화하겠다고 했다. 그동안 지자체가 주로 행사하던 특별가로구역 지정권을 국토부도 적극적으로 행사하겠다는 것이다.

건축기준을 현실적으로 지키기 어려운 거리는 특별가로구역으로 지정, 건축법을 바꿔 인접대지로부터의 거리 등 건축기준을 완화하겠다는 것이다. 하지만 여전히 완화 허가권자는 지자체에 있어 협조가 없으면 사업이 힘들다. 국토부 관계자는 “지자체와 협조해 나가겠다”고 했다.

박병국 기자/cook@heraldcorp.com