일단 경매 ‘낙찰가율’(감정가 대비 낙찰가 비율)은 매매시장의 전망을 시장에서 어떻게 평가하는지 실시간으로 확인할 수 있는 주요 지표다. 매매시장이 좋아질 것으로 예상하는 사람이 많아지면 낙찰가율이 높아지기 때문이다. 시장이 상승세로 돌아설 것으로 예상하고 높은 가격에 입찰하는 사람들이 늘어나면 평균 낙찰가율은 상승세를 탈 수 밖에 없다.
올해 주택시장에는 이런 현상이 뚜렷하다. 지지옥션에 따르면 지난 6월 전국 주택(아파트, 빌라, 단독주택 등 포함) 평균 낙찰가율은 86.6%를 기록했다. 지난해 8월 81.9%를 기록하면서 80%대에 진입한 이후 꾸준히 상승하고 있다.
일반적으로 낙찰가율 80% 이상이면 시장이 활성화된 상태로 평가된다. 감정가는 감정평가사들이 매매 시장의 실제 거래 사례와 시장 전망, 물건 상태 등 다양한 변수를 고려해 가급적 보수적으로 잡아 놓은 가격이다. 낙찰 받은 이후 명도비 등 추가 비용도 들어간다. 따라서 감정가의 80% 이상으로 낙찰받는 사람들이 많다는 건 추가 비용을 고려해도 매매시장의 급매물보다 싸게 사는 것이라고 생각하는 사람들이 많다는 이야기다. 시장 전망이 나쁘지 않다는 의미이기도하다.
이런 맥락에서 요즘 아파트의 낙찰가율은 ‘과열’ 수준이다. 지난달 전국 아파트 평균 낙찰가율은 91.8%로 사상 최고 수준을 기록했다. 감정가보다 불과 8% 싸게 낙찰됐다는 이야기다. 이 정도면 개별 물건별로는 상황에 따라 매매시장의 급매물 가격보다 비싼 경우도 흔하다. 법원까지 찾아가 경매물건을 분석하고 각종 수수료를 부담하면서 낙찰 받았는데 매매시장보다 오히려 더 비싸게 사는 결과가 발생할 수 있다는 뜻이다.
시장 회복을 점치는 사람이 많아지면 낙찰가율 상승과 동시에 나타나는 현상이 경매에 나오는 물건 수의 감소다. 채권자들이 담보물건을 처리할 때 매매시장에서 더 비싸게 팔 수 있을 것으로 기대하고 굳이 경매에 넘기려 하지 않기 때문이다.
올 상반기(1~6월) 경매시장에 나온 전체 주택 경매 물건은 2만9479건이다. 월 평균 4913건이 경매 처리 됐다. 이는 작년(8만1853건, 월평균 6821건)이나 2013년(8만8952건, 월평균 7413건)보다 30% 정도 작은 것이다.
경매 물건 수는 급감했는데 경매시장에서 싸게 주택을 사려고 몰려드는 응찰자 수는 별로 줄지 않았다. 올 상반기 주택 경매시장에 참여한 응찰자수는 총 8만2746명으로 월평균 1만3791명이다. 이는 지난해 월평균 1만5234건 보다 9% 정도 적은 것이다.
자연스럽게 건당 평균 경쟁률은 높아질 수 밖에 없다. 지난달 주택 경매시장에서 건당 평균 응찰자수는 6.12대1을 기록했다. 경매 건별 평균 응찰자수가 월평균 6명을 넘어선 것은 최근 5년간 올해가 처음이다.
경매 물건이 희소해진 반면 건당 응찰자수는 늘면서 낙찰률(경매 물건 대비 낙찰물건 비율)도 높아졌다. 올해 처음 월간 평균 낙찰률이 50%이상을 돌파했다. 경매시장에 나오는 물건 중 절반이상이 주인을 찾는다는 이야기다.
올 상반기 주택 경매시장에 유입된 자금은 총 2조6087억원인 것으로 조사됐다. 최근 2년간 연간 6조원 이상이 주택 경매 낙찰금으로 경매시장에 흘러들어오고 있다.
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