부산의 주택시장은 4년째 대호황이다. 5월까지 부산에서 분양한 아파트 12개 단지 가운데 11곳이 1순위에서 청약을 마감했다. 재고 주택도 거래량이 사상 최고치인 연 11만건을 웃돌 정도다. 2010년 이래 5년 동안 6만 5000가구의 아파트가 입주했지만 호황의 끝은 보이지 않는다. 지방 광역시를 비롯해 수도권 주택시장 역시 메르스 파장이 몰아쳤지만 요지 부동이다. 모델하우스에 수만명이 몰리고 분양권 프리미엄은 수천만대를 웃돈다. 재고시장도 마찬가지다. 올 들어 5월까지 주택거래량이 50만건에 달해 지난해 동기보다 25.2%나 증가했다. 그야말로 주택시장이 나홀로 호황이자 롱 런 분위기다. 30~40 대의 가구 매입 증가와 저금리, 지속적인 전세난이 가져온 결과다.

하지만 부동산 경기를 경제 상황과 떼어 놓고 생각하긴 어렵다. 내수 부진에 수출 불황, 소비 위축까지 겹친 비상 경제 상황을 감안하면 현재의 주택시장 과열은 한계가 있을수 밖에 없다. 전세층, 임대사업 등 실수요자가 대거 시장에 개입, 과거와 다르다고 항변할지 모른다. 그러나 이미 소비자를 현혹시키는 ‘벌떼 분양’이 성행하고 집값 상승 등 호황 후유증이 곳곳에서 나타나고 있다. 부양책이 3년을 채 가지 못하는 과거 경험과 미국 금리 인상 예고, 가계 부채 과다와 인구구조 변화에 따른 주택 구입 및 수요 위축 등 부정적 복병이 한 둘이 아니다. 취임 100일을 맞는 유일호 국토교통부 장관의 ‘괜찮은 상태’라는 주택시장 평가가 한가하게 들리는 것도 같은 이유다. 세제감면과 부동산3법 개정으로 요약되는 박근혜 정부의 부동산 띄우기 정책이 시장 과열과 거품 유발시키는 역효과를 내고 있지나 않은지 둘러봐야 한다.

최근 개최된 주거복지 포럼, 한국주택금융공사, 한국주택학회 ‘공동의 주택 금융의 역할과 과제’ 세미나와 서울연구원,주택주택연구원의 ‘버블 붕괴 25년, 일본 주택정책의 교훈’ 주제의 한일 국제워크숍은 이런 점에서 시사하는 바가 크다. 특히 2008년 금융위기 이후 도출된 주택시장 패러다임 변화와 심각한 전세난을 예견치 못하고 임기응변식 대응에 치우쳐온게 작금의 주택정책임을 감안하면 더욱 그렇다.

서민의 주택난 해소를 위한 무려 31가지의 대출 제도가 마련되어 있지만 서민 가구의 특성을 감안한 진정한 소비자 주택 금융은 여전히 후진적이다. 양호한 서민가구는 중산층으로, 위험가구는 건전 가구로 각각 상향 조정하고 신용이 낮아 리스크가 큰 고위험 가구는 극빈층으로 추락하지 않도록 소비자 중심의 서민주택금융 개편이 시급하다. 지분대출(Equity Loans)을 비롯해 소유권 공유, 모기지 보증 등 선진 서민주택금융을 주도 면밀하게 분석, 접근성을 높이고 안전성을 겸비한 맞춤형 금융이 나와야 한다.

아울러 저성장, 저출산, 고령화가 선진행된 일본의 경우 거품붕괴이후 신규 착공이 줄어들고 기존 주택 유통 비율이 증가하고 있다. 젊은 세대 감소에 따른 임대 수요 위축 등의 고민도 참고할 만하다. 빈 집이 급증하면서 공가율이 13.5%에 이르고 외곽신도시 수요감소, 도심 집중으로 요약되는 일본의 선경험 역시 다가올 우리의 미래 주택정책과제다. 투자자도 시장 과열을 쫓기보다 보다 자산구조 등을 감안한 냉정한 판단이 요구된다. 저금리와 주택수요가 지속될 것이라고 믿는 우를 범하지 말아야 한다.