단기임대에 투자하는 임대인(집주인) 입장이라면 가장 신경 써야 하는 게 ‘관리’다. 관리는 ‘공실률’과 ‘월세 징구’가 가장 크다. 기본적으로 단기임대는 일반적인 임대보다 월세가 비싸다. 따라서 당장 수익률이 높아 보이는 게 사실이다.
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| 초단기임대가 성행하는 서울 강남의 한 소형주택 밀집 지역 |
2억5000만원 하는 서울 강남의 20㎡ 크기 도시형생활주택이 있다고 하자. 이런 주택을 임대한다면 일반적으로 보증금 1000만원에 월세 80만원 정도 받을 수 있다. 연간 수익률 계산은 간단하다. 융자를 얼마나 했느냐에 따라 이자 비용이 생기므로 조금 달라지긴 하지만 연간 월세로 들어오는 돈(매달 80만원씩 12개월이면 960만원)을 투자한 금액(매입비 2억5000만원에서 보증금 1000만원을 뺀 2억4000만원) 대비 계산하면 4%를 넘지 못한다. 그런데 단기임대는 보증금이 없는 대신 월세만 20~30% 비싼 100만~120만원 정도 받을 수 있다. 이렇게 되면 수익률은 2~3%포인트 높은 6~7%정도까지 높아진다. 당연히 임대인이라면 단기임대에 관심이 생길 수밖에 없다.
문제는 관리다. 일단 단기임대는 초기 투자비용이 많이 들어간다. 가구나 가전제품 등을 갖춰 놓는 게 일반적이다. 비용이 늘어나기 때문에 초기 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 무엇보다 보증금이 없기 때문에 임차인이 월세를 못낸다면 일반적인 임대처럼 보증금에서 까서(보증금에서 월세를 빼는 것) 막는 행위를 하기 어렵다. 임차인이 단기로 머문다고 하고 계속 안나가면서 월세를 내지 않는다면 손해는 커진다. 단기임대는 ‘공실률’이 높은 점도 고려해야 한다. 기존 임차인이 2~3개월 머물고 나가면서 바로 새로운 임차인이 들어오면 최고지만 타이밍이 맞지 않는 경우가 생길 수밖에 없다. 빈집으로 놔두는 기간이 쌓이면 연간 기준으로 한두달 공백이 생기는 경우가 흔하다. 수익률을 따지면 손해가 날 수밖에 없는 구조다.
박승국 라이프테크 대표는 “단기 임대를 합리적으로 하려면 월세를 제때 받고, 체계적으로 공실률을 관리하는 전문 관리업체에 맡기면 좋다”며 “다만 월세의 5~10% 정도의 수수료를 내야 한다는 점을 고려해야 한다”고 조언했다.
초단기임대를 이용하는 임차인 입장이라면 서비스드레지던스 등 다른 형태의 숙박시설에 머무는 것보다 비용이 싸기 때문에 유리한 점이 있는 게 사실이다. 다만 초기엔 3개월만 머물려고 했는데 상황에 따라 6개월이나 1년이상으로 기간이 길어지는 경우 부담이 커질 수 있다. 한문도 클리코컨설팅 대표는 “머무는 기간이 길어진다면 애초에 1~2년짜리 임대에 사는 것보다 비용이 1.5배정도 비싸다는 점을 기억해야 한다”고 말했다.
중개수수료, 이사비용 등을 고려하면 추가로 드는 비용이 만만치 않다. 또 초단기임대는 임차인이 ‘전대’를 놓는 경우도 많기 때문에 주의해야 한다. 집주인의 동의를 구하지 않은 전대는 불법이므로 나중에 집주인이 알고 ‘나가라’고 요구하면 낭패를 볼 수도 있다.
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