최근 입주물량이 대규모로 풀리고 있는 세종시를 제외한 대한민국의 전 지역이 전세난으로 몸살을 앓고 있는 듯하다. 그동안 정부의 갖은 노력과 정책에도 불구하고 전셋값 상승세는 잡히지 않고 있다. 그렇다면 이 같은 전세대란의 근본적인 원인은 무엇이고 이를 풀어낼 실마리가 될 수 있는 해법은 무엇일까. 과연 해법이라는 것이 있기는 있는 걸까.

우선 전세대란의 원인부터 살펴보자. 전세시장은 철저한 실수요자들의 시장이다. 전세시장에는 투기세력 개입의 여지가 거의 없어 전셋값은 수요와 공급에 의해 결정되는 시장이다. 예컨대 신혼부부나 임차수요자들이 전셋집을 구할 때 이들은 전셋집을 한 채만 구하지 2채~3채씩을 구하는 일은 거의 없다. 한사람의 수요자가 투기 심리나 투자목적으로 여러 채를 구입하는 매매시장과는 전혀 다른 실수요의 시장, 그 자체인 것이다.

그렇다면 전세대란의 원인은 간단하다. 수요는 많은데 공급이 이를 따라가 주지 못하거나 수요는 과잉이 아니지만 공급이 갑자기 줄어들면 가격이 크게 오르는 것이다. 공급이 줄어드는 이유는 집주인들이 전세를 월세나 보증부월세(반전세)로 돌리고 있기 때문이다. 집주인들은 주택가격 상승에 대한 기대감이 없으면서 각종 세금과 유지수선비 등을 감안할 때 전세를 놓았을 경우 손해보는 일을 할 이유가 없어진다.

한편 임차수요자들이 주택을 구입하지 않고 전세시장에 머물게 되면 수요가 급증하면서 가격이 오르게 된다. 현재의 전세대란은 공급도 줄고 수요는 늘어나면서 답이 없는 양수겸장 외통수에 걸린 것으로 보면 된다.

현재의 전세대란은 집주인 혹은 다주택자들의 집값상승에 대한 기대치가 낮아졌고, 초저금리기조에 따라 전세금을 금융권에 예치해도 손에 쥐는 것은 얼마되지 않기 때문에 전세 대신 월세(반전세)를 통해 손실을 줄이려는 재산권 방어기제가 작용하면서 전세물량자체가 크게 줄어든 현실에서 나온 당연한 결과라고 볼 수 있다.

주택구입 능력이 있으면서 전세시장에 머물고 있는 수요자들을 정상적으로 매매시장으로 견인할 수 있는 정책의 뒷받침이 있어야 매매시장 활성화와 전세시장 안정이라는 두 마리토끼를 잡을 수 있다.

우선 전세대란을 가중시키고 전세시장에서 가장 높은 절대적인 비율로 공급자 역할을 하고 있는 다주택자들을 옥죄어 매매시장 활성화를 가로막고 있는 종부세의 손질이 필요하다. 다주택자들을 옥죄고 심리적으로 주택을 매수하기 꺼려하게 만들면서 동시에 전세공급을 줄이는 종합부동산세는 이제 폐지를 고려해야할 시점이 됐거나, 적어도 과거의 고가주택기준이 아닌 현재의 실정에 맞게 과세기준금액을 상향(과세기준완화)하거나 2주택자 이상에게 종합부동산세부과 과세기준을 1주택자(공시가격 9억원 초과)에 비해 차별(공시가격 6억원 초과)해 부과하는 부분을 수정보완해 주는 것이 필요하다.

또 다주택자 장기보유특별공제를 1주택자들에 비해 너무 차별적으로 적용하고 있는 현행 장특공제율을 다주택자들에게도 완화해줄 필요가 있다. 여력이 있는 수요자들이 주택을 매수해서 전세물량을 내놓고 동시에 전세시장에만 계속 머물러있는 전세수요자들이 주택을 구입할 수 있도록 매매시장 진입을 정책적으로 도와주면 전세난과 매매시장 활성화는 일정한 조화를 이룰 수 있다. 정부는 다주택자들을 선량한 주택 임대차물건의 가장 중요한 공급자로서 우대해야 한다. 종부세 폐지나 완화는 그 첫번째 신호이기 때문에 종부세를 손보면 부동산3법의 미미한 효과는 일정부분 긍정적으로 상쇄될 가능성이 높다.

다행히 정부의 여러 정책으로 인해 최근 주택구입 기대감이 점진적으로 회복되면서 저금리기조와 맞물려 전세를 탈피하고 주택을 구입하려는 매매시장 진입수요자들이 증가하고 있다. 이러한 타이밍에 맞춰 종합부동산세와 장특공제율의 합리적인 수정보완을 통해 매매시장 정상화와 전세시장 안정이라는 목표를 동시에 달성할 수 있는 해법이 될 수 있다. 정부와 여야 간 정책적 운영의 묘가 필요한 때다.