주택거래 시장 열기 예상보다 후끈
정부 경기 부양정책 목표 달성 한듯
부동산시장 붕괴는 오지 않을 것

강남등 일부지역만 수혜 양극화 심화
무리한 차입통한 매입은 자제를
美 금리인상등 대비책도 필요




-정부가 부동산 매매시장은 어느정도 정상화에 들어섰다고 자평하고 있다. 실제로 그런가?

▶조주현=주택시장의 정상화 측면에서는 정부정책이 목표를 달성하고 있다고 본다. 부동산 경기가 아랫목에서 웃목으로 퍼져나가는 시기가 아닌가 싶다. 전문가들끼리 부동산 모니터링 그룹이라는 것이 있는데, 지표를 보면 매매시장 분위기는 생각보다 훨씬 뜨겁다는 것을 느낀다. 미국의 금리인하 등 걱정스러운 부분이 없지는 않지만, 금융위기로 인한 부동산시장 붕괴 등과 같은 상황은 오지 않을 것으로 본다.

▶안동현=부동산시장을 정부가 통제해본 역사가 없다. 모든 주택시장이 올라가면 되겠지만, 정부정책으로 강남재건축을 비롯한 일부시장만 수혜를 받고 있다. 양극화 문제가 생길 수 있다. 내수가 부진한 이유 중의 하나가 양극화 문제인데, 양극화가 확대되면서 내수를 위축시킬 수 있다. 부양이 성공하더라도 장기적으로 바람직한 내수 회복조치인가라는 의문이 든다. 장기적으로 또다른 위험을 잉태할 수 있다. 가계 자산 70%정도가 부동산이다. 집값을 올려 내수를 활성화 시키겠다는 정부의 의도는 이해는 한다. 하지만 이는 내수를 활성화하는 단기간의 방법이다. 소득을 올리기는 시간이 걸리니 소득보다는 자산가치를 올려놓자는 것이다. 문제는 부양을 시켰는데, 부양이 안돼 버릴 가능성이다. 리스크는 정부가 떠안는 것이다. 또 가계 대출 자체가 부실화 돼 버리는 위험성이 있다. 성공을 해도 문제다. 집값이 또다른 버블을 만들 수가 있다. 부동산은 휘발성이 강한 시장이다.

▶선대인=건설업체들은 분양물량이 팔아먹어야 한다. 오른다는 식으로 말을 하고, 정부도 거기에 발 맞춰주고 있다. 서서히 미분양이 쌓이게 되고, 더이상 건설업체들이 숨길 수 없는 지경까지 갈 것이다. 이런 현상은 올해 하반기나 내년 상반기에 나타날 것이다. 정부가 건설업 경기 부양 등을 통해 경기를 살리려고 하고 있다. 하지만 건설업 경기 부양하는 것은 1970~80년대 개발시대 방식을 적용하는 것이다. 그때 과도하게 부풀려졌던 건설업의 비중이 조절해야 하는데 정부가 그 과정을 방해하고 있다. 오히려 정부가 부양책을 쓰면서 정부 공공예산을 쓰면서까지, 빚내서 집 사라고 하며 건설경기를 받쳐주고 있다. 단기적으로 효과가 있을지 모르나, 길게보면 위축될 수 밖에 없다. 건설업의 구조조정을 지연시킴으로 해서 건설업과 주택시장의 침체를 장기화시키고 있다.

-정부가 빚을 내서 집을 사라고 권유하고 있지만 집값 하락에 대한 우려로 구매에 나서지 못하는 사람들이 많다. 집값 앞으로 어떻게 되나.

▶이상영=자산디플레이션(집값 등 자산가격 하락)이라는 최악의 시나리오를 배제할 수는 없다. 이에 대한 대비를 할 필요는 있지만, 지금 국면에서는 그쪽으로 넘어간다고는 단정 지어 말할 수는 없다. 2008년 이후 부동산 가격이 떨어진 이후 바닥까지 갔다. 지난해부터 거래가 늘기 시작하면서 일부지역 가격이 오른 것은 사실이지만, 전반적으로는 오른 것 같지는 않다. 가격이 올라가다 일부 조정을 받을 수는 있다. 부동산시장이 호황기에 들어갔다고 보면 되는데, 단 부동산 사이클은 호황기가 짧고 정체기가 특징이다.

▶안동현=단기적인 예측은 힘들다. 하지만 장기적으로 봤을 때는, 집값은 떨어질 수 밖에 없없다. 고령화가 빨리 진행되는 과정에서 소득이 없는 노년층은 집 팔아서 먹고 살수 밖에 없다. 중요한 것은 집을 살 수 있는 수요층이 그만큼 있느냐의 문제다. ▶박창균=5~10년을 놓고 봤을때 집값이 오를 일은 없다. 서울 강남, 부산 해운대 등 고급주택가들은 국지적으로 집값이 올라갈 가능성이 있다. 하지만 평균적으로 보면 집값은 떨어질 가능성이 크다. 특히 중대형 아파트의 경우 하락세가 클 수도 있다.

-지금, 집을 살때인가.

▶김경민=본인의 선택이긴 하지만, 초저금리의 공유형 모기지 등을 이용할 수 있다고 하면 전세에서 매매로 전환하는 것도 도움이 된다고 본다. 폭락기가 온다며 집 사지 말라고 하는 사람들이 몇년전부터 있어왔는데, 그 주장은 잘못된 것이다. 그때 집 안사고 전세 계속 사는 사람들 지금은 어떻게 되고 있나. 전세값 역시 폭등하지 않았나. 앞뒤가 맞지 않는 얘기다.

▶조주현=전세가율이 70%를 넘어가는 사람들은 지금 집을 사는 것이 하나의 선택이 될 수 있다. 집값 떨어지는 우려가 나오는데, 집값이 떨어지면 내 집만 떨어지는 것이 아니다. 장기고정금리형태로, 집을 장만하는 것도 좋은 방법이다.

▶이상영=답을 하기 어렵다. 하지만 대출을 해서 무리해서 집을 사는 것은 문제다. 주거형태, 소득 수준에 따라 차이가 나겠지만 어느정도 자기자본이 있으면 집을 사는 것도 괜찮다.

▶선대인=집을 살 타이밍이 아니다. 지금 가격이 올라가니까, 다들 뛰지 않겠느냐 생각하는데 단기적인 흐름에 현혹되면 안된다. 2009년 대대적인 부양책 쓸때는 날아갈 것 처럼 하다, 가라앉으니 거품붕괴 된다고 난리친 기억이 있지 않은가.

-정부가 금리를 낮추고 있고, 최근 유일호 국토부 장관 역시 서민주택자금 금리를 인하할 것을 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 미국이 오는 6월 금리를 올릴 것을 시사하고 있다. 이렇게 되면 우리도 올릴 수 밖에 없는 상황인데, 그렇게 되면 싸게 빚내서 집 산 사람들이 비싼 이자를 갚아야 되지 않나.

▶조주현=금리라는 것은 갑작스럽게 올릴 수 있는 것이 아니다. 단 미국이 금리를 갑자기 올릴 경우, 이에 대한 대비를 해야 한다. 사람들이 주택담보대출을 받으면서 변동금리 대출을 많이 받았다. 정부가 현재 고정금리로 전환하는 것을 노력하고 있다. 변동금리 비율이 예전에는 95%였는데, 지금은 70%로 떨어졌다. 더 낮춰야 한다. 디폴트레이트가 신경쓸 정도는 아니지만, 주택융자 상환은 사람들이 무엇보다 신경을 쓰는 부분이다. 금리 변동 리스크를 최소하하는 상품들로 갈아타려는 고민을 해야 한다.

▶안동현=미국이 금리 인상 가속도를 붙일 수 있는 가능성도 있다. 이를 방어하기 위해 추가적으로 인상을 해줘야 맞설 수가 있는데 그렇게 되면 가계 대출자에게는 부담이 될 수 밖에 없다. 미국은 금리 인상을 지속적으로 올리는 경향성을 띠었다. 만에 하나 그런식으로 올린다고 하면 달러가 강세가 될 수 있고, 우리나라에서 미국으로의 금리가 높은 미국 쪽으로 자본유출이 일어난다. 우리나라 역시 환율방어 차원에서 금리인상을 안할 수가 없다. 미국이 속도조절을 할 것이라는데는 기본적으로 동의하지만 환율이라는 것이 변동성이 크다.

▶박창균=금리를 낮춰 주택자금을 푸는 것을 긍정적으로 보지 않는다. 정부입장에서 재정을 상당히 쏟는 것이다. 일반적으로 주택자금은 15년, 20년 동안 갚는 거다. 수백년 자본주주의 역사상 이렇게 이자율이 낮은 때가 없다. 미국이 금리를 올린다고 하는데, 우리나라는 영향을 안받을 수가 없다. 나중에 이자가 오르면 이자 차액을 정부가 부담해야 한다. 재정에 부담이 되는 것이다.

-전세 씨가 마르면서 비싼 전세를 구하지 못한 사람들이 빚을 내 집을 사고 있다. 유일호 장관이 전월세전환은 거스를 수 없는 흐름이라고 밝히기도 했는데 이에 대한 의견은.

▶선대인=전세제도라는 것이 효용이 다 돼 가고 있는 것은 맞다. 정부 정책은 주택매매 활성화도 목표가 돼야 하지만, 주거비를 낮추는 역할도 해야 한다. 이런 측면에서 보면 금리 인하 등을 통해 정부가 전월세 전환을 가속화시켜 주거비 부담을 늘리는 측면도 있다. 전환 속도를 조절하는 식의 정책이 아니라, ‘추세이니 거스를 수 없다’는 식의 발언을 통해 전세난을 조장하고 있다. 전환속도를 늦출 필요가 있다.

▶안동현=금리를 낮추면서 월세전환을 정부가 유도하고 있다. 거스를 수 없는 것이 아니다. 이론적으로 보면, 전세나 월세나 큰 차이가 없다. 단 전세와 월세가 모든 사람들에게 무차별하지 못하다는 점이 문제가 되는 것이다. 전세는 한꺼번에 목돈이 들어가는 것이고, 월세는 한꺼번에 들어가는 돈이 그보다 덜하다. 돈이 있는 사람들은 전세나 월세를 선택할 수 있다. 하지만 저소득층은 전세라는 옵션없이 월세를 선택할 수 밖에 없다.

▶박창균=전월세전환의 속도조절은 정부가 할 수 있는 성질의 것이 아니다. 기본적으로 전세는 비정상적인 것이다. 이상적으로 보면, 전세를 은행에 뒀을때 생기는 이자비용과 월세금액이 같아야 한다. 하지만 지금까지 전세금을 은행에 넣었을때 받는 이자가 비정상적으로 쌌다. 이는 시장의 논리다. 

박병국 기자/cook@heraldcorp.com