전월세시장 문제 해소를 위해 정부가 기업형 임대주택사업 활성화 대책을 내놨다. 정책효과나 실효성에 대한 찬반 논란은 있지만 시대적 변화에 대응한 적절하고 획기적인 정책이라는 점에서는 상당부분 공감할 수 있다. 그러나 정책 내용을 살펴보면 몇가지 관점에서 기업형 임대주택사업에 대한 개념과 인식의 오해로 인해 정책의 성공에 제약요인이 되지 않을까 우려되는 부분이 있다.

첫 번째 오해는, 기업형 임대주택사업은 기업이 임대주택을 직접 보유하면서 운영해야 한다는 개념으로 인식하고 있다는 점이다. 외국의 기업형 임대사업자의 경우, 임대주택을 장기간 직접 보유하면서 운영하는 사례는 거의 없다. 기본적으로 기업형 임대사업의 사업구조는 임대주택개발(건축)과 관리운영이다. 임대주택 개발(건축)이익과 관리운영이익은 8:2 정도의 비율을 갖는 게 보통이다.

토지주를 대신해서 임대주택을 개발(건축)해주거나, 직접 임대주택을 개발한 후에는 투자자에게 분양 또는 리츠에 매각해 개발이익을 얻는다. 즉 기업형 임대주택사업이란 개인이나 일반 투자자를 대신해 임대주택사업을 개발ㆍ운영해 주고 임차인에게는 질 좋은 임대주택을 제공하는 사업인 것이다.

그런데 8년이라는 장기보유의 의무기간을 설정하면 임대주택 개발과 보유 물량은 한계가 있을 수 밖에 없다. 8년간 자금이 회수되지 못하는 만큼 새 임대주택 투자가 어려울 뿐 아니라 관리운영수익의 핵심인 규모의 경제도 발생하기 어렵다.

기업형 임대주택사업의 의무임대기간을 완화하고 오히려 장기보유에 따른 차등적 인센티브를 설정함으로써 사업자가 선택적으로 활용할 수 있도록 하는 방안도 고려할 필요가 있을 것이다.

두 번째는 기업형 임대사업자에게 중개기능을 허용하면 기존 지역중개업자의 상권을 침해한다는 인식이다. 임대주택사업에서 가장 기본적인 요인은 시설관리와 임차인관리다. 특히 임차인 관리는 임대주택사업의 핵심요인인 공실률 관리를 위해 중요한 기능이다. 그러한 이유로 외국의 경우에는 대부분 기업형 임대사업자에게 중개업 겸업을 허용하고 있다. 중개업 기반에서 기업형 임대주택사업자로 성장한 경우도 적지 않다. 임대사업자가 자체적인 중개기능을 갖더라고, 공실률을 최소화하기 위해서는 지역의 중개업소와 제휴 또는 협력관계 없이는 불가능하다. 결국 기업형 임대주택사업이 활성화돼 새로운 임대주택 재고가 늘어나면, 기존 중개업소의 먹을거리가 늘어나면 늘어났지, 빼앗아 오는 것은 아니라는 것이다.

세 번째는 기업형 임대주택사업은 임차인에 대한 주거서비스를 제공해야한다는 인식이다. 기업형 임대주택사업자가 임차인을 대상으로 주거서비스를 제공하는 것은 임대수익을 높이기 위한 경영적인 수단이지 임대주택사업의 기본적 요건은 아니다. 주거서비스가 임차인에게 저렴하게 제공되기 위해서는 규모의 경제로 인한 비용절감이 전제돼야 한다. 아직 국내 기업형 임대주택사업이 초보적인 단계에서 주거서비스 기능을 강조함으로써 임차인이 무상 또는 저렴한 서비스를 받게 된다는 인식은 기업의 부담과 또 다른 문제를 발생시킬 수도 있다.