‘유치권’은 적법하게 타인의 물건을 점유한 자가 소유자 등에 대하여 가지는 권리이다. 이때 그 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권은 성립하지 않지만, 물건의 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되고 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정된다.
따라서 점유물에 대한 ‘유익비상환청구권’을 기초로 하는 유치권 주장을 배척하려면 적어도 점유가 불법행위로 인하여 개시되었다거나 점유자가 유익비를 지출할 당시 점유권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다고 인정할 만한 사유에 대한 상대방 당사자의 주장과 증명이 있어야 한다.
사안의 개요
얼마 전 필자는 점유자들을 상대로 제기한 건물명도 유치권소송을 맡아 원고측 변호사로서 1심과 2심 모두 승소판결을 받아낸 사례가 있었다. 전후사정은 이러했다. 필자의 의뢰인인 A신탁 주식회사는 오피스텔의 시공사를 OO건설로 하는 사업 및 대리사무약정을 체결하였는데, 이 약정에는 ‘시공권의 양도는 B은행 등이 지정하는 자에게 이뤄지도록 규정’하고 있었다.
또한, 이 사건 신탁계약상의 우선수익자인 B은행 등은 세 차례에 걸쳐 시행사에게 분양 및 공사의 중지를 요청하는 내용증명을 발송하였고, 그 후 A신탁 주식회사는 시행사 또는 00건설을 상대로 ‘분양금지가처분 및 공사중지가처분’을 신청하였다.
이에 법원은 ‘시행사가 임의로 00건설과 공사도급계약을 체결하여 분양 및 공사를 진행하고 있다’는 이유로 각 인용결정을 하였다. 이에 필자는 이 사건 신탁계약을 면밀히 살펴본 결과, 신탁계약에 ‘위탁자(시행사)는 수탁자(원고)의 사전 승낙이 없는 경우, 신탁부동산에 대해 임대차 등 권리의 설정이나 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 가치를 저감하는 행위를 해서는 안 된다’고 한 부분을 강조하였다.
필자의 주장과 법원의 판결
아울러 필자는 이 사건 신탁계약에 따라 A신탁 주식회사 명의의 신탁등기가 마쳐지면서 위 신탁계약서가 신탁원부로 첨부됨으로써 이 사건 부동산에 관한 대내외적 관리권이 A신탁주식회사에게 있음이 이미 신탁등기에 의하여 공시되어 있었던 점도 들었다.
이러한 필자의 주장들을 통해, 법원은 ‘시행사에게는 단독으로 이 사건 도급계약을 체결할 권한이 없었고, 00건설은 이 사건 도급계약 체결 당시 시행사에게 위 도급계약 체결에 관한 적법한 권한이 없었다는 사정을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다’고 인정하였다.
따라서 법원은 도급계약에 기한 시공사로서 00건설이 이 사건 부동산에 관한 유치권을 가진다는 OO건설 측 주장을 받아들이지 않았다. 이는 설령 00건설이 이 사건 부동산에 관한 유치권자라 하더라도, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 대여할 수 있는 권한이 없기 때문에 유치권자의 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없다.
그렇기 때문에 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차 또는 사용대차에 의하여 유치권의 목적물을 대여 받은 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없고, 00건설이 이 사건 부동산의 점유를 이전할 당시 부동산의 소유자인 원고 즉 A신탁 주식회사의 승낙이 있었음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 그들이 유치권자로부터 부동산의 점유를 이전받았다는 이유로 A신탁 주식회사에 대해 대항할 수 없는 것이다.
점유보조자 또는 점유매개인인지 여부 판단 시 고려해야 할 것
더욱이 피고들은 자신들이 00건설의 점유보조자 또는 점유매개인에 불과하다고 주장하였다. 그러나 ‘점유보조자’는 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 명령․복종 관계 또는 사회적 종속관계에 있는 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 자를 말하고, 민법 제195조는 이러한 경우 그 타인만을 점유자로 한다고 규정하고 있다.
이는 점유보조자가 물건을 사실상 지배하고 있더라도 이는 오로지 타인의 점유를 돕기 위한 것이어서 그를 점유자로 보호할 만한 사회적․경제적 이익이 없기 때문이다. 따라서 물건을 사실상 지배하는 자가 점유자인지 아니면 점유보조자에 불과한지를 판단하기 위해서는 객관적으로 그와 타인 사이에 명령․복종 혹은 종속관계가 있는지 여부와 그 정도, 그의 사실상 지배를 보호할 사회적․경제적 이익이 있는지 여부, 그를 물권적 반환청구권의 상대방으로 인정할 필요나 이익이 있는지 여부 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것이다.
그런데 위 사례를 보면 피고는 시행사와 사이에 부동산에 관한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급하였으며, 다른 입주자들과 함께 시행사를 상대로 이미 지급한 분양대금의 반환을 구하는 지급명령을 신청하여 지급명령이 확정되었고 전입신고까지 마쳤다.
따라서 법원은 그들이 단순한 점유보조자로서 부동산을 점유하고 있는 것이라는 주장은 이유 없으며, 오히려 분양계약의 당사자로서 독자적으로 부동산을 점유하고 있다고 보는 것이 당연하다고 판단하였다. 피고 측은 이러한 법원의 판결에 반소를 제기하였으나 받아들여지지 않았다.
이처럼 건물명도와 관련하여 유치권 분쟁은 심심치 않게 일어나는 소송 중 하나이다. 건물명도를 청구하기 위해서는 해당 건물에 대한 명도를 요구할 수 있는 근거에 대한 판단이 필요하다. 특히 건물명도 관련 권리관계에 대해 분석이 요구되는 경우 이와 관련된 분쟁의 쟁점사안을 정확하게 꿰뚫어볼 수 있는 풍부한 경험을 가진 전문법률가의 도움이 필요하다고 하겠다.
법무법인 태윤의 조현진 변호사는 제37기 사법연수원을 수료한 후 인천지방법원 부천지원 민사조정위원과 인천지방검찰청 부천지청 검사 직무대리를 거쳐 변호사로서 활발한 활동을 이어왔다.
조현진 변호사는 신탁부동산 인도청구, 건물인도소송, 유치권부존재확인청구, 매매대금 청구, 계약금 반환청구, 공탁금출급청구권확인, 부동산 신탁 소송 진행, 소유권이전등기청구, 소유권이전등기말소청구, 채무부존재확인, 근저당권말소등기청구 소송 등 부동산 관련 소송 이외에도 손해배상청구, 부당이득반환청구, 사해행위취소, 배딩이의 소송 등 각종 민사소송 및 이혼, 위자료, 재산분할 등 가사소송 등을 주로 진행하고 있다.
<도움말: 법무법인 태윤 조현진 변호사>
