국토교통부 관계자는 “현실적으로 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되는데 임차인에 대한 법적, 제도적 구제수단 전무해 상가 임차권 및 권리금 보호방안을 내놓은 것”이라고 설명했다.
▶218만 임차인에 5년 계약기간 보장= 정부는 우선 환산보증금(보증금+월세X100) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우도 5년간 계약기간을 보장하기로 했다. 기존 상가임대차보호법에서 환산보증금 4억원 이하만 5년 계약기간을 보장해 4억원 이상 상가가 대부분인 서울 강남이나 홍대 등 주요 상권은 보호를 받지 못한다는 비판이 많았기 때문이다. 정부는 이에따라 218만명에 달하는 모든 자영업자가 보호를 받게 됐다고 설명했다.
정부는 또 건물주인에게 특별한 사유가 없으면 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결하도록 하는 ‘협력의무’를 부과하기로 했다. 신규 임차인이 보증금 또는 임대료를 지불할 능력이 없는 등 특별한 사유만 없다면 계약을 해줘 기존 임차인이 권리금을 받을 수 있도록 하겠다는 것이다.
정부는 다만 건물주의 권리가 과도하게 침해를 받는 것을 방지하기 위해 임차인에 협력할 수 있는 기한을 임대차 종료 후 2개월까지로 정했다.
정부는 또 권리금 분쟁을 줄이기 위해 ‘표준계약서’를 보급하고, 만약 분쟁이 발생해도 적은 비용으로 신속히 조정과 합의 과정을 거칠 수 있도록 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’를 17개 시도별로 1개씩 설치하기로 했다.
▶실효성 논란은 계속될 듯= 정부는 이번 조치로 약 120만명의 임차인의 권리금이 보호될 것으로 보고 있다. 현재 임차인은 평균 2748만원의 권리금을 내고 장사를 하고 있다. 중기청에 따르면 우리나라 상가권리금 시장 규모는 약 33조원 수준으로 추정된다.
전문가들은 하지만 이번 조치에 대해 건물주의 권리를 과도하게 침해했다는 논란에 휩싸일 가능성이 크다고 본다. 건물주는 자신의 건물에 입주할 업종과 임차인을 선택할 권리가 있는데 무조건 전임차인이 소개한 임차인을 들여야 할 의무가 생긴다면 불평이 쏟아질 게 뻔하다는 지적이다.
임차 기간 5년 보장도 임대료 인상률 제한 등 추가적인 제도개선 계획이 없으면 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 건물주가 임대료를 과도하게 인상하면 임차인은 버티기 어렵기 때문이다.
상가임대차보호법에 따르면 환산보증금 기준 4억원 이하만 월세 인상률 상한선을 9%로 규정하고 있다. 4억원이상 상가라면 건물주가 월세를 갑자기 9%이상 올리면 임차인은 버티기 어려워 퇴거를 결정할 수밖에 없다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “건물주가 임대료를 크게 올리면 임차인은 끝내 못버티고 포기하는 경우를 많이 봤다”며 “임대료 인상률을 규제하지 않으면 임대기간 5년 보장책은 형식적인 조치가 될 가능성이 크다”고 예상했다.
▶임대료, 권리금 상승 가능성은 낮아= 정부는 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상했다. 상가임대차 시장은 현재 공급 우위의 시장으로 공실률이 9.2% 수준이 유지되고 있기 때문이다. 따라서 권리금 보호를 강화하더라도 권리금 급등 및 임대인들의 보증금 및 임대료 인상이 발생할 가능성이 낮다고 본다.
적용 대상도 신규 임대차 계약에 더해 법 시행당시 존속하는 모든 계약에 적용되므로 계약갱신거절 가능성이 낮다.
국토부는 권리금이 있는 상가(전체 상가의 55%) 중 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4% 수준에 불과(전체 상가 임대차 시장의 2%수준)해 시장 영향이 크지 않을 것이라고 설명한다.
박대원 상가정보연구소 소장은 “현재 상가 공급과잉 상태로 상가 보증금과 임대료가 떨어지는 곳이 더 많은 상황”이라며 “권리금 보호 때문에 임대료나 권리금이 오를 가능성은 크지 않다”고 전망했다.
박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com
