김재정 국토교통부 국장은 “과거 시장과열기에 도입돼 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁하는 것”이라며 “최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복시키는 게 목적”이라고 말했다.
▶재건축 연한 축소…대상가구 서울만 25만 가구 증가= 우선 시장 과열기에 규제가 도입된 재개발, 재건축 규제를 대폭 풀기로 했다. 주민들의 재정비 사업을 추진할 때 생기는 부담을 줄이고 추진절차를 간소화하는 방향이다.
먼저 재건축 대상을 확대했다. 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다.1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했지만 1990년대 후반~1990년대 초반 준공된 아파트는 주차장부족, 층간소음, 냉난방 설치 노후화 등으로 주민불편이 큰데 재건축 연한까지 기간이 많이 남았기 때문이다.
이렇게 되면 1987~1991년 준공된 아파트가 새로 재건축 대상에 포함된다. 서울에는 24만8000여가구(강남은 3만7000여가구), 경기도 등 다른 지역에는 21만1000여가구 규모다.
재건축 연한 도래 대상은 구조안전에 큰 문제가 없더라도 생활에 불편이 크면 재건축을 할 수 있게 된다. 주민들의 주거환경 평가비중을 현재 15%에서 40%로 강화하기 때문이다.
만약 공동주택이 구조적 결함이 있다면 재건축 연한 도래에 상관없이 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정할 수 있는 길도 열인다.
재건축 사업에 적용되는 소형주택 공급 의무 기준도 완화된다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축을 할때 85㎡이하 건설의무(가구수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.
재건축 재개발 등 재정비 사업에 적용되는 공공관리제도 바꿔 시공사 선정시기를 앞당길 수 있게 된다.서울시 등 일부 지자체가 공공관리제를 의무화하면서 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 하기로 했다.
임대주택 의무 건설비율도 줄인다. 재개발 사업에서 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율은 5%포인트 완화하기로 했다. 이에따라 세대수 기준 의무비율이 수도권은 15%로, 비수도권 12%로 낮아진다.
안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장은 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화하는 방안도 마련됐다.
국토부 관계자는 “재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 사업시기를 조정해나갈 계획”이라고 말했다.
▶청약제도, 유주택자에 기회 확대= 청약제도는 실수요자에 한해 유주택자에게도 기회를 확대하는 방향으로 개편된다.
우선 전용면적 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 현재 40%에 대해 가점제를 적용하고 있지만, 2017년1월부터 지자체(시군구청장)의 자율로 운영하도록 한다. 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 적용할 수도 안할 수도 있다.
민영주택에 적용되는 가점제를 개선한다. 무주택자에게 최대 32점의 가점을 부여하므로 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1채당 5∼10점 감점)을 폐지한다.
또 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7000만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1억3000만원(지방은 8000만원) 이하로 완화한다.
이렇게 되면 기존 유주택자들의 청약 기회는 더 넓어질 것으로 보인다. 특히 국민주택 청약자격도 현재 무주택 세대주로 제한하고 있지만 앞으로 세대주 여부와 관계없이 1세대1주택인 경우 청약을 허용할 계획이다.
현재 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하는 것도 핵심이다. 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차를 단순화하기로 했다.
현재 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능하다.
청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 등 4개 청약 통장을 ‘청약종합저축’으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개(국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택)에서 2개(국민주택, 민영주택)로 통합하기로 했다.
청약예금 예치금 칸막이를 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선하기로 했다.
▶개발 사업 과도한 부담완화= 재건축 재개발 사업을 하면서 발생하는 과도한 부담을 줄이기 위한 대책도 마련했다.
정부는 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련하기로했다.
지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예:총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.
또 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다.
전용 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용하기로 했다.
개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한 기간을 기존 2∼8년에서 1∼6년으로 줄이고, 거주의무 기간도 기존 1∼5년에서 3년이하로 줄일 계획이다.
▶대규모 공공택지 지정 중단= 정부는 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하기로 했다. 과거 주택공급이 절대적으로 부족했던 시기 물량위주로 공급했던 방식이 더이상 유효하지 않다고 보기 때문이다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.
또 주택 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장해 기업이 시장상황에 맞게 주택을 공급할 수 있도록 유도하기로 했다.
후반양 제도 도입도 고려하고 있다. 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양할 계획이다. 올해는 2000가구에 대 대해 공정률 40% 후분양 실시, 2015년은 3000가구에 대해 공정률 60% 후분양 실시를추진할 방침이다.
국토부 관계자는 “이번에 마련한 방안 가운데 법률 개정이 필요한 과제는 국회의 협조를 얻어 추진할 것”이라며 “다만 국민들의 체감도를 높이기 위해 우선 하위법령 개정 등을 통해 정부가 자체적으로 추진가능한 과제부터 속도감있게 진행할 것“이라고 말했다.
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