물가와 대출이자보다 훨씬 많이오르는 집값이기 때문에 레버리지 효과를 볼수 있기 때문이다. 하지만 이같은 기본 공식이 무너지고 있다. 지방권은 물론이고 상시 주택난을 겪고 있는 수도권에서 조차 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 상회할 정도로 높아지고 있으나 잠재 매매수요는 꿈쩍도 하지않는다. 되레 집살만한 능력(?)에도 불구하고 대기 수요화되어 집값은 약보합, 전월세는 강세로 치닫고 있다.
정부 역시 이같은 구조적 문제를 해결하기위해 기를 쓰고 있는게 사실이다. 전월세 수요의 매매전환을 위한 각종 주택금융 지원을 대폭 늘리고 청약제도 개선 등 지속적인 규제완화를 추진하고 있는 것도 같은 맥락이다. 그러나 시장상황은 좀처럼 개선되지않고 있다.
여전히 전월세 임대수요는 임대만을 적극 찾는 추세이며 매매시장에서는 급매물은 넘쳐난다. 전세가 비율이 60%대를 넘어 역대 최고수준인 100%에 달한 경우까지 생겨나고 있지만 매매시장의 찬바람은 여전하다. 심지어 과거와 같은 전세 세입자들의 매매전환이라는 패턴 변화가 없을 것이라는 비관적인 관측까지 나온다.
◆전세가 비율 최고 행진, 일부 100% 넘어서기도=지난 97년 외환위기 여파가 풀리던 2000년 말의 서울 아파트의 평균 전세가격은 1억 1,096만원, 매매가격은 1억 9,789만원으로 매매가 대비 전세가율이 56.1%달했다. 하지만 올해 6월 현재 평균 전세가격은 3억 2,492만원, 매매가격은 5억 2,147만원으로 전세는 2.93배, 매매는 2.64배 상승해 전세가격 상승폭이 매매가를 크게 앞지른 것으로 나타났다. 전세가격은 지속적으로 상승세를 보인 반면 매매가격은 2009년까지 상승하다 이후 소폭의 등락을 거듭하는 보합세를 유지한데 따른 것이다.
특히 매매가격의 변곡점이 된 2009년 이후에는 연 평균 8%의 높은 변동률로 매매가격과의 가격격차가 줄어들었다. 금융위기 이후 부동산 가치하락에 따라 매매시장이 제자리 걸음을 하는 사이 상대적으로 안정자산으로 여겨지는 전세시장에 수요자들이 집중된 영향을 보여 매매와 전세가격의 격차가 1억 9,655만원으로 2004년 이후 10년 만에 2억원 밑으로 떨어진 것이다. 때문에 전세가율이 크게 높아져 전국평균치가 69.8%에 달할 정도다.
서울 65.1%, 수도권 64.8%에 이르러 전세가 비율 위험수위 70%에 근접하고 있다. 일부 지역의 경우 매매가 대비 대출금과 전세가의 합계가 100%인 곳도 있다. 그럼에도 전월세에 살고 있는 가정이 전국에 무려 43.4%(2012년기준)에 이를 정도다. 자가주택 보유율이 오히려 떨어지는 상황이 벌어지고 있다. 과거의 전세수요의 매매전환 마지노선이 별 의미가 없어진 것이다.
더구나 매입조건은 그 어느때보다 유리한 상황이다.주택담보대출 금리를 비교해보면 2008년에는 7.00%였지만 2014년(4월 기준)에는 3.69%로 절반수준으로 반토막이 나있다. 집사기에 좋은 여건이다. 게다가 2013년부터 시행된 공유형 모기지의 시행으로 생애최초주택 구입자나 무주택자에 대해서는 1%~2%대의 저금리로 주택담보대출을 이용할 수 있어 주택구입여건은 과거에 비해 분명히 좋아진게 사실이다.
하지만 거래량을 보면 이같이 높은 전세가 비율, 자금조건완화 등이 전혀 힘을 발휘하지못한다는게 여실하다. 갈수록 거래량이 줄고 있음이 이를 입증해준다.
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| 전세가 비율이 지속적으로 높아지고 있으나 매매수요 전환은 극히 제한적이다. 시장을 견인하기위해서는 매매수요전환을 위한 과감한 의식전환및 제도개선이 시급하다. |
◆정부 전세대출 및 세제감면 역효과, 전월세수요 증가=전세가가 높아져도 집을 사지않는 이유는 간단하다. 향후 주택가격상승에 희의적인 심리가 크게 작용하고 있기 때문이다. 주택수요층이 시장과 정책보다 바닥심리를 먼저 느끼고 있는 것이다. 향후 집값상승에 대한 불안이 전월세로 머무르게 하는 주요인이다.
특히 비교적 자금력이 탄탄한 베이비 부머 세대의 경우 외환위기 및 금융위기 등 2차례에 걸친 경제쇼크가 하우스 푸어 등 과투자에 따른 후유증을 체험한데다 향후 저성장에 따른 부동산 수요 감소 등 구조적 변화를 느끼고 투자에 극히 보수적인 자세를 취하고 있다. 이른바 학습효과가 생겨 부동산 기피심리를 유발케하고 있는 것이다.
또 젊은 계층의 경우 집보다 차가 우선이다는 자산선호경향에서 보듯이 자가주택보다 임대주택에 더 큰 비중을 두고 있다. 더구나 추후 가격불안까지 예고되는 상황에서 빚을 내서 집사는 것이 무리라는 여론이 팽배하다. 때문에 과거와 달리 낮은 금리의 정부 주택담보대출지원확대에도 불구하고 임대수요의 매매전환이 부진하다. 또 전세 세입자가 거주하던 주택을 매입하기 위해서는 기존의 전세 보증금 외에 추가 매입자금이 소요된다.
2014년을 기준으로 추가 매입자금 산정시 기존 전세보증금 외에 1억 9,655만원이 필요한 것으로 나타났다. 이는 2000년 8,693만원보다는 높은 금액이지만 가장 높았던 2009년 3억 6,576만원보다는 1억 원 이상 낮으며, 2004년 이후 10년 만에 2억 원 아래로 떨어진 금액이다. 부담이 줄었지만 현재의 전세 세입자 자금상황을 감안하면 여건은 더욱 나빠졌다.
일부 전세보증금에 과거와 달리 이미 대출이 많이 포함되어 있는데다 추가로 매입금액을 대출받을 경우 부채규모가 커질 수밖에 없다. 부채 리스크를 안고 매입할 필요가 없다는 계산이다. 이명박 정부는 물론 박근혜 정부에 들어와서도 확대 도입된 전월세대책 역시 매매수요전환에 부정적인 영향을 미친 것으로 파악되고 있다. 위축된 매매시장의 회복과 고공행진 중인 전세시장을 안정시키기위해 ‘대출’과 ‘감면’카드를 빼들었다.
전세시장에 머무르고 있는 잠재 수요자들에게 저리대출과 세제감면이라는 당근을 제시하며 매매시장으로 유도한 것이다. 이는 일부 거래랑이 증가하고, 매매가격이 반등하는 등 회복의 기미를 보이긴 했지만 정작 전세 세입자들의 매매전환이라는 정책 목표달성에는 효과를 거두지 못한 것으로 분석된다. 전세대출금만 눈덩이처럼 불어난데서 이를 확인할수 있다.
여기에 매매전환비용이 눈덩이처럼 불어난 것도 매매수요 전환에 걸림돌이 되고 있다.
/ch100@heraldcorp.com
매매수요로 전환 분위기 조성 시급
임대수요를 매매수요로 전환하기위해서는 영국과 미국처럼 과감한 자가주택지원책이 나와야한다. 95%까지 지원해주는 영국의 자가주택지원이 내수를 견인, 경제가 활성화되고 있는 것이 대표적 사례이다. 매매가격이 높을수록 매매전환비용 및 전환비중이 높아질 수밖에 없다.
부동산 114에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 5억2147만원선에 달하고 있다. 평균 전세가비율이 63%대로 가정하면 매매전환비용이 무려 2억원대에 달한다. 이는 전세 보증금의 57.8%수준으로 이를 마련하기가 쉽지 않다. LTV, DTI 등 금융규제를 합리적으로 완화해야하는 이유도 여기에 있다. 아울러 침체시장을 연착륙 시키기위해서는 다양한 수요층을 개발해야한다. 외국인 역시 물꼬를 터서 부동산을 구입하는데 동참시켜야한다. 유럽 주요 도시의 주택시장이 내수 한계에도 불구하고 활황세를 보이는 것은 이같은 투자 유인요소를 제공, 국경없이 고급 수요의 투자가 이뤄지기 때문이다. 저성장은 필연적으로 부동산의 저수요를 불러올 수밖에 없다.
한계에 직면한 수요를 늘려 시장을 건전하게 이끌어가야한다. 집을 가진 자들은 시세차익실현이 어려워자 임대시장으로 눈을 돌려 고정적 수익창출이 가능한 월세를 선호하기마련이다. 반면 임차인의 경우 월세보다 장기저리 대출을 통해 낮은 주거비용을 지불하는 전세를 선호, 주거유형의 수급불일치 현상이 지속될 수밖에 없다.
부동산 정상화대책이 다발적으로 나오고 있으나 대안이 시장을 따라가지 못해 효과는 제한적이다. 전세세입자들의 매매전환을 유도했지만 쉽게 움직여지지않은 것이다. 다주택자에 대한 법적, 사회적 인식전환이 필요한 것도 이 때문이다. 투기는 제도적 장치로 잡되 여유자금을 주택시장에 끌어들여 전월세집을 늘리고 투자로 인해 시장이 건전하게 유지해나갈수 있도록 해야한다. 보다 과감한 의식전환없이 임기응변식으로 정책대응은 면역성만 키울뿐이다.
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