시장움직임 여전히 지지부진 속 수직 아닌 수평 증축 첫 단지로
조합원 대부분 면적증가 원하고…빠른 추진 - 조합원 이익 극대화


지난 4월25일 층수를 3층 높이는 ‘수직증축 리모델링’이 허용된 지 두 달이 됐지만 리모델링 시장의 움직임은 여전히 지지부진하다. 수직증축을 통해 일반분양을 쉽게 만들 수 있어 리모델링 추진 단지들의 사업성이 좋아질 것으로 예상됐지만 반드시 그런 것만도 아닌듯하다. 수직증축 허용에도 기존에 추진하던 ‘수평증축’(건물의 좌우 앞뒤로 넓히는 것) 방식의 리모델링을 계속 추진하기로 결정한 첫번째 단지가 등장해 관심을 모은다.

서울 강남구 개포동에 있는 우성9차 아파트 리모델링 조합은 지난 21일 열린 조합원 총회에서 리모델링 사업 방향을 ‘일반분양 없는 수평증축’으로 추진하기로 최종 확정했다고 24일 밝혔다. 윤문기 우성9차 리모델링조합 조합장은 “세부 리모델링 설계를 위해 설계회사를 선정하고 시공사 선정 작업을 서두를 것”이라고 말했다. 


이 조합은 수직증축이 허용된 이후 수직증축을 통해 일반분양을 만들어 사업비를 줄이는 방안을 고려했지만 조합원들은 기존 계획대로 ‘전용면적 81~84㎡ 232가구를 모두 105~110㎡로 늘리는 수평증측안’으로 추진하기로 의결했다.

조합 관계자는 “리모델링 사업을 빠르게 추진하고, 조합원들의 이익을 극대화하려면 수직증축보다 오히려 기존 추진하던 수평증축이 유리하다고 입장을 모았다”며 “강남의 아파트 단지라고 무조건 수직증축이 유리한 것은 아니다”라고 설명했다.

리모델링 추진 단지들이 일반분양을 쉽게 만들수 있는 수직증축 리모델링 방식으로 사업 계획을 변경할 것이라 전망을 무색케 하는 것. 

우성9차리모델링 조합은 지난 21일 열린 조합원 임시총회에서 수평증측을 하기로 의결했다. 사진은 개포동 우성9차 전경

조합은 수평증측으로 사업을 추진할 경우 수직증축보다 오히려 가구별로 5000만~1억5000만원 정도를 더 아낄 수 있을 것으로 판단했다. 수직증축 리모델링을 추진하려면 ‘조합원 동의서’를 다시 받아야 하는 등으로 사업 추진 일정이 늦어지고, 시공사에 내야할 공사비가 비싸지는 등으로 사업비가 늘어날 수밖에 없다고 판단하기 때문이다.

조합 관계자는 “기존 수평증축 계획대로 리모델링 사업을 추진하면 내년 상반기 이주가 가능하지만 수직증축으로 사업계획을 바꾸려면 75%이상의 조합원 동의를 새로 받아야 하며 서울시 도시계획공동심의위원회의 승인 절차까지 거쳐야 하는 등 최소 2년 이상 더 걸려 사업비 부담이 늘어난다”고 설명했다.

우성9차 조합의 수평증축 추진 의결은 예상밖의 결정은 아니라는 게 업계의 설명이다. 다른 단지도 수직증축 방식으로 사업계획을 변경하지 않고, 기존의 수평증축이나 별동증축(단지 내 빈공간에 별도 건물을 짓는 것) 방식으로 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것이라고 본다.

전학수 범수도권공동주택리모델링연합회 공동대표는 “많은 리모델링 추진 단지들이 수직증축 방식으로 사업 계획을 변경하면 기존 계획보다 공사비가 늘어나 결국 건설사 수익만 늘어난다고 판단한다”며 “자신의 지분을 줄여 일반분양을 만들어도 결국 건설사 좋은 일만 시키는 것이라고 생각하는 조합원들이 늘어나기 때문에 결국 그냥 기존 계획대로 수평증축 리모델링을 추진하는 단지가 늘어날 가능성이 크다”고 설명했다.

수직증축 리모델링은 알려진 대로 층수를 3층까지 높여 일반분양 가구를 기존 가구수의 15% 규모로 늘릴 수 있지만 전제가 있다. 이를 분양해 기존 리모델링 가구들의 사업비 부담을 줄일 수 있어 사업성이 획기적으로 개선될 것으로 예상됐지만 가구 수가 많이 늘어나면 학교 등 기반시설 부담이 늘어나므로 ‘용적률총량제’를 적용토록 한 것이다.

기존 가구를 리모델링을 통해 모두 30% 면적을 늘리면 증가하는 용적률 한도 내에서 일반분양 가구 수를 만들 수 있도록 한 것. 면적 증가를 포기한 가구가 많아져야 그만큼 일반분양을 만들 수 있는 것이다. 일반분양을 늘리려면 그만큼 자신의 면적증가지분을 포기하고 사업비를 줄이는 가구가 많아져야 한다는 이야기다. 특히 우성9차 아파트(전용면적 81~84㎡) 처럼 중소형 크기 단지들은 조합원 대부분이 면적 증가를 원하고 애초에 일반분양 물량을 만들기 어려워 수직증축을 굳이 추진할 가능성이 줄어든다.

이재국 서일대 건축학과 교수는 “단지 크기, 사업진행 정도, 조합원 성향, 공사 난이도 등 단지별 사정에 따라 수직증축 리모델링이 무조건 유리한 것은 아니다”면서 “아파트 단지별 특성에 따라 수직증축, 수평증축, 별동증축 등 다양한 방식으로 리모델링 사업이 추진될 수 있다는 것이 확인될 것”이라고 설명했다.

박일한· 박병국기자/jumpcut@heraldcorp.com