정부가 그동안 주택시장 활성화를 위해 내놓은 다양한 부동산 대책의 효과가 미미한 가운데 새 경제팀은 부동산 정책의 근간인 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 가능성을 내비치고 있다.
가계 대출이 급증하는 현상을 막기 위해 규제해 온 LTV와 DTI 틀을 깨지는 않되 젊은 층 등 실수요자와 은퇴자 등을 배려해 탄력적 운용에 나설 것으로 보인다.
부동산 세제 등 다른 부동산 관련 정책들도 재검토할 가능성이 있다.
▶빚 감당되는 계층에 대출 규제 푼다=17일 부동산업계 및 관계 부처에 따르면 정부가 추진하는 LTV와 DTI에 대한 규제 완화의 핵심은 빚을 감당할 수 있는 계층에는 주택담보대출을 충분히 푼다는 것이다. 조건없이 모든 계층에 DTI와 LTV를 완화하는 방안은 가계 부채 부실을 가속화할 수 있어 실현이 어려울 것으로 전망된다.
금융위원회와 금융감독원은 기존에 한시적으로 시행해온 젊은 직장인과 은퇴자에 대한 DTI 적용 완화를 내년에도 계속 적용할 방침이다. 이를 위해 오는 9월 19일 종료되는 DTI 규제 보안 방안에 대한 행정 지도를 1년간 추가 연장한다. 이에 따라 소득에 맞춰 주택담보대출 금액을 규제하는 DTI를 적용할 때 40세 미만 무주택 직장인은 ‘10년간 예상 소득’을 계속 반영할 수 있다.
DTI는 연간 대출원리금 상환액을 소득으로 나눠 구한다. 예상 소득을 반영해 소득 인정액이 늘어나면 대출을 더 받을 수 있다. 당장 소득은 낮지만 향후 승진 등으로 소득이 늘어날 확률까지 고려한 것이다.
매년 발표되는 국세통계연보의 ‘연령대별 근로자 급여증가율’을 토대로 계산하면 20~30대 직장인의 주택담보대출 한도가 15~25% 늘어나게 된다. 예상 소득을 반영하는 대출은 만기 10년 이상의 비거치식 분할 상환 방식만 해당된다.
자산은 있지만 은퇴 등으로 소득을 입증하기 어려운 대출자도 이번 규제 완화 연장 조치로 자산 소득을 계속 인정받을 수 있다.
순자산(자산-부채)에 직전년도 은행 정기예금 가중평균금리를 적용해 연간 자산소득을 산출하는 방식이다. 대출자 본인과 배우자가 가진 토지, 건축물, 주택, 임차보증금을 자산으로 인정하고 여기서 본인과 배우자의 모든 부채를 뺀 것이 자산이다.
고정금리·비거치식·분할상환 대출에 5% 포인트씩, 최대 15% 포인트의 DTI 우대비율을 적용하는 대상을 6억원 미만 주택 구입에서 6억원 이상으로 확대한 조치는 내년에도 유지된다. 이런 대출 요건을 갖추면 서울에서 6억원 이상 주택을 살 때 DTI는 현행 50%에서 최고 65%까지 높아질 수 있다.
상호금융 등 제2금융권의 주택담보대출 한도를 늘리는 것도 부동산 활성화 대책중의 하나다.
아파트 집주인이 보증보험 등에 가입하지 않고도 집을 담보로 금융권에서 빌릴 수 있는 보증금이 시중은행뿐만 아니라 보험사, 저축은행에 이어 내달 중에는 신용협동조합 등 상호금융사까지 확대되기 때문이다.
금감원은 아파트 등 공동주택에 대해 주택담보대출 한도를 설정하는 경우 방 1개에 대한 소액보증금만 차감하는 내용의 상호금융 감독업무 시행세칙을 최근 마련했다.
이에 따라 아파트, 빌라 등 공동주택 소유자는 제1금융권뿐만 아니라 제2금융권에서도 주택담보 대출 시 일괄적으로 1개 방에 대한 소액 보증금만 제외하고 대출받을 수 있게 된다.
그동안 아파트와 빌라는 임대차 없는 방수가 1개면 1개 방, 임대차 없는 방수가 2개 이상이면 아파트는 방수의 2분의 1, 빌라는 방수의 3분의 2에 대한 소액 보증금이 차감된 금액을 대출받을 수 있었다.
▶다주택자 차별 철폐.. 종부세 손질 가능성=주택 정책도 종전 ‘무주택자 우대’에서 ‘다주택자 차별 철폐’로 바뀐다.
과거 주택 부족기에는 무주택자가 우선으로 내 집 마련을 할 수 있도록 각종 혜택을 줬으나 주택 공급이 포화 상태에 이르고 수요가 감소한 현재 상황에서는 다주택자와의 차별을 둘 필요가 없어졌기 때문이다.
이에 따라 다주택자에게 강화된 기준을 적용하는 종합부동산세 체계도 검토 대상에 오를 것으로 보인다.
종합부동산세는 현재 1주택 보유자는 공시가격 9억원 이상, 2주택 이상 보유자는 6억원 이상에 과세하고 있으나 앞으로 이런 차이를 없앤다는 것이다.
이 경우 다주택자 기준을 1주택자와 마찬가지로 9억원으로 상향 조정하는 방안 등이 검토될 것으로 보인다.
국토부 관계자는 “연초 업무계획과 규제 완화를 통해 수도권 과밀억제권역 재건축 사업의 조합원 분양 가구 수를 종전에는 1주택으로 제한했지만 종전 보유주택 수만큼 분양받을 수 있도록 허용한 것, 지역·직장 주택조합의 조합원 가입 허용 자격을 종전 무주택자에서 전용면적 85㎡ 이하 1주택 보유자로 확대하기로 한 것도 같은맥락”이라고 설명했다.
부동산 시장 일각에서는 종부세 폐지론도 제기된다. 이에 따라 앞으로 현재 1주택자와 2주택 이상 보유자에 대해 차등 적용하는 양도소득세 장기보유 특별공제를 일원화하는 방안도 논의 대상에 오를 전망이다.
현재 장기보유 특별공제는 1주택 이하의 경우 10년을 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만 2주택 이상 보유자는 30%만 공제받을 수 있다.
무주택자를 우대하는 현행 주택 청약제도도 손질할 것으로 보인다. 무주택 기간, 청약통장 가입 기간이 길수록 많이 주는 가점을 줄이고 구간도 축소해 무주택자-유주택자간 차별을 축소한다는 것이다.
분양가 상한제 탄력 적용은 국토부의 숙원이다. 수년 전부터 입법화가 추진됐지만 야당과 시민단체의 반대로 도입되지 못했다.
상한제 탄력적용은 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에만 상한제를 적용하자는 것이다.
재건축 초과이익 환수제를 폐지하는 내용의 법안은 이미 의원입법 형태로 국회에 발의돼 있다.
주택거래신고지역 지정제도 폐지도 건설업계 요구사항 중 하나다. 투기 방지를 목표로 도입됐지만 2006년 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서 중복규제란 지적도 나오고 있다.
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