사업일감 확보를 위해서는 주택의 원자재인 택지확보가 우선이기 때문이다. 문제는 이같은 택지선점경쟁이 비정상적 편법 응찰로 진행, 낙찰되고 있다는 점이다. 공공택지는 다수의 아파트 공급주체들이 공정경쟁을 벌여 우량 주택상품을 공급할수 있어야 한다.
하지만 현행 추첨분양방식으로 공급되는 공동주택용지 입찰방식은 시행 및 시공능력이 전혀 없는 페이퍼 컴퍼니 등 다수의 계열사 및 자회사 등이 무차별적으로 참여, 거품경쟁을 유발하고 일부 업체 독식 현상을 낳고 있다. 기회균등을 통한 공정한 시장경쟁체제가 무너지고 있는 것이다.
이는 또 각종 비리와 연결, 전매를 통한 사익을 취하고 이로 인해 분양가가 올라가 결국 국민피해를 유발한다. 때문에 택지분양의 공정성을 확보하고 보다 고품질의 주택공급과 국민적 이익을 위한 새로운 택지분양방식의 도입이 시급한 것으로 지적된다.
◆ 택지분양 최고 300대 1까지, 1개업체가 10개 자회사 동원하기도=공공택지를 분양받기위한 주택공급주체들의 입찰경쟁이 치열하다. 경북 혁신도시 2개 필지의 경우 무려 300대 1을 넘어설 정도로 과열양상을 빚었다. 추첨분양 용지의 경우 평균 경쟁률이 필지당 50~100대 1에 이를 정도다.
지난 2011년 대전 도안지구 2개 필지는 31대 1, 하남 미사, 동탄2신도시의 경우도 16~18대 1의 낙찰경쟁에 비해 크게 높아진 상황이다. 그만큼 택시선점을 위한 업체간 땅확보 경쟁이 가열되고 있다는 증거다. 하지만 택지분양입찰참여업체를 들여다보면 응찰시 동일 계열 및 자회사를 동원, 수주기회를 넓힌 편법이 성행하고 있음을 쉽게 알수 있다.
예컨대 택지 당첨확률을 높이기 위해 한 개 업체가 수십개의 자회사를 동원하여 응찰하는 심각한 부정행위가 벌어지고 있다. 화성 동탄2신도시의 경우 자회사 10개씩이 동원됐으며 미사지구에서는 1개 업체가 자회사 6개사를 동원한 것으로 드러났다. 때문에 행복도시의 경우 일부 건설업체가 지난해 3월까지 공급한 공동주택의 40%이상을 분양하는 기현상이 빚어지고 있다.
또 A업체의 경우 2013년 11월~2014년 1월까지 석달간 수도권과 광역시의 공공택지,혁신도시 등에서 공동주택용지 13개 필지를 선점했다. 수원 호매실, 오산 세교 등 3개 필지, 광명역세권, 의정부 민락, 아산 탕정 등에서 9개 필지를 싹쓸이 한데 이어 대구 테크노폴리스, 고양 원흥 공공택지지구 등에서도 대거 택지를 확보, 약 1만가구의 아파트사업을 할수 있는 원자재를 마련했다.
심각한 집중 낙찰현상이 발생하고 있는 것이다. 이같은 입찰방식은 시공능력이 없는 시행전문 주택업체가 다수 참여, 경쟁률만을 높일뿐만 아니라 추후 이를 전매, 차익을 챙기는 행태까지 확산되고 있다. 전북 혁신도시의 경우 남광건설이 분양받은 택지를 호반에 이어 죽헌개발이 넘겨받는 것으로 드러났으며 그 결과 분양가가 6%이상 상승한 것으로 추정된다. 전매과정에서 차익을 남기게 되고 이로인해 분양가가 높아져 결국 수급자가 손해를 보는 결과를 낳고 있는 것이다.
◆ 국민권익위회 권고에도 모르쇠, 국회 입법로비에 길막혀 제동 = 국민권익위원회(구 국가청렴위원회)에서 지난 2007년 공공택지 분양방식의 공정성 제고를 위해 공공택지 사업참여자격은 공동주택을 직접 시공할 업체로 제한하도록 한바 있다. 공공 택지분양의 공정성이 확보되지않고 시행,시공 분리로 분양가 상승여지가 많다는 판단에 따른 것.
이를 위반시 해당 공공택지 환수할수 있도록 국토부에 제도개선 권고를 내렸다. 하지만 정부의 무관심과 지역 국회의원와 로비 등에 밀려 시행시공 분리금지 권고가 무시된채 공공택지 분양제도는 여전히 논란이 빚어지고 있다. 여기에는 대형주택건설업체와 중소주택건설업체간의 택지다툼도 한몫을 하고 있다. 대형업체에 비해 자금력이 열세인 중소업체의 참여길이 막힌다는 여론에 따라 공공택지응찰자격을 완화하면서부터다.
당시 투기과열지구에서는 300세대 이상 주택건설실적 및 시공능력있는 업체에 공동주택용지를 우선공급했던 것을 중소업체의 진입장벽을 완화한다는 명분아래 우선공급요건을 완화한 것이다. 이어 지난 2011년 12월 투기과열지구가 해제되면서 주택건설실적 등과 관계없이 주택사업 등록업자(페이퍼 컴퍼니 포함)는 모두 택지 신청이 가능해졌다. 이로인해 자회사, 관계사등 페이퍼 컴퍼니가 우후죽순격으로 생겨났으며 중소업체가 당첨확률을 높이기 위해 수개의 자회사를 동원하여 택지를 신청하는 편법이 등장한 것이다.
이과정에서 대형주택건설사들은 상대적으로 택지분양 기회가 상실, 추첨입찰의 공정성 확보를 요구하고 있다. 이에 반해 개발시행업체들은 대거 중소주택건설협회에 회원사로 등록, 시행과 주택건설업체간의 경계가 모호해졌으며 시행업체들의 목소리가 커지면서 제도개선이 흐지부지된 상태다. 신도시 등 공공택지지구에 대형업체 아파트보다 중소업체 단지가 더 많아지고 특화단지개발이 다소 미흡한 결과를 초래하고 있는 같은 맥락이다. 택지공급주체인 LH공사 등은 택지매각과 대금납부에만 신경을 쓰다보니 부작용 폐단을 모로쇠로 일관하는 분위기다.
장용동 대기자/ch100@heralfcorp.com
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택지분양, 공정 경쟁 대안은 없나 –
분양전 주택건설 및 분양,관리계획 제출,기여도 평가 바람직
1필지 1개사 참여원칙, 중소.시행업체 진입장벽도 낮춰야
현행 주택공급업체가 택지를 확보하는 방법은 개별토지를 매입, 택지로 가공하는 유형과 공공택지를 분양받는 방식 등 두가지다. 개별토지매입은 택지 선별 및 사업환경 분석이 어렵고 사업승인까지 시일이 많이 걸린다. 반면 공공택지는 바로 사용할수 있으며 사업승인이 쉽다.
더구나 조성원가수준의 주택용지를 공급하기 때문에 안정적이다. 공공이 사업주체라는 점을 고려하면 일단 응찰공정성을 높이기위해서는 1필지에 1개사만 참여할수 있도록 제한하는 것이 바람직하다. 추첨결과 선정된 업체의 감사보고서 제출을 의무화해 해당 펼지에 다른 계열회사가 응찰했는지를 소명하는게 필수다. 계열사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에서 하나의 같은 회사로 간주된다.
아울러 낙찰업체의 택지는 전매를 금지시켜 전매로 인한 차익실현 및 분양가 상승 등을 근본적으로 방지해야한다. 선정된 업체가 주택공급이 불가능할 경우 예비당첨자에게 공급하거나 택지개발시행자에게 환매조치하고 이를 재공모, 재매각하는 방식을 택할수 있다.
일정기간 주택건설실적과 시공능력 보유, 시행시공 겸업체에 택지를 우선공급하는 방식도 필요하다. 이렇게 될 경우 전매를 통한 시세차익을 노린 입찰이나 시공능력, 자본금이 부족한 건설업체의 사업 중단 등 폐해를 방지할수 있다. 다수의 건설업체가 공정한 경쟁을 통해 택지를 분양받고 다양한 주택상품을 공급함으로써 주거의 질 향상은 물론 다양한 주거경관등 부수적인 효과를 거둘수 있을 것이다.
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| 공공택지분양경쟁이 치열해지면서 1개사업체가 수십개의 계열 및 관계사, 페이퍼컴퍼니를 동원해 응찰하는 사례가 빈발, 불공정경쟁시비와 함께 제도개선이 요구되고 있다. 사진은 세종시 개발전경. |
이과정에서 자금력이 약한 중소주택건설업체가 불이익을 받지않도록 하고 시행개발업체가 다양한 아이디어가 흡수될수 있도록 진입장벽을 낮추는 것도 필요하다. 무엇보다 더 중요한 것은 택지분양주체가 사전에 해당택지에 대한 응찰업체의 주택건설 및 분양,관리계획을 제출토록해 수급자 및 도시경관에 대한 기여도를 평가, 낙찰업체를 선정하는게 절대 요구된다.
고품질 주거단지 건설을 위한 택지분양제도 개선이 시급한 시점이다.
장용동 대기자/ch100@heralfcorp.com
