▶ ‘연 수익률 18% 보장받고 2016년엔 21%’? = 최준영(가명)씨는 여윳돈을 굴리고자 최근 경기도 평택에 공급되는 A오피스텔 (도시형생활주택 포함 총 109가구(1차분양)ㆍ전용 46.74∼59.71㎡)홍보관을 찾았다. 그는 “1차분양은 연 수익률 18%ㆍ2차는 15%수익이 가능하다”는 분양상담 직원 설명에 깜짝놀랐다. 예상 수익률이 지나치게 높아서였다.
이 직원은 “미군기지 평택 이전에 맞춰 분양하는 외국인용 렌탈 물량이다. 한국에서 이런 수익률은 최초”라며 “영외 거주할 미군 주택수당이 매년 올라가고, 이 비용은 우리 세금으로 내는 방위비 분담금에 포함돼 월 임대료를 안정적으로 확보할 수 있다” 고 설명했다. 아울러 “2016년엔 연 수익 21%대가 예상된다. 1차분양은 거의 끝났다”고 덧붙였다. 입주 후 2년간 임대료 지급을 보장하는 수익증서를 발행한다는 설명도 잊지않았다. 최씨는 “몇 군데 따로 알아보니 상담이 과장됐다는 걸 알고 투자하지 않았다”고 털어놨다.
관련업계 등에 따르면 A오피스텔 수익률 18%는 분양가(1채 당 2억3800만원) 70%를 대출하고, 영외 거주 미군이 받을 것으로 ‘추정되는’ 주택수당 월 174만9000원(2015년 기준)을 계산에 넣은 결과다. 대출이 없다면 실투자금이 대폭 늘어 수익률은 연8.81%로 반토막 난다. 취득세ㆍ소득세 등을 빼면 수익률은 더 낮아진다. 결국 ‘연 18% 수익’은 빚을 최대한 지고 세금은 안 내는 극단적인 경우에 가능하단 분석이다.
수익증서 공신력도 문제다. 10년 이상 업계에 종사한 한 분양대행사 대표는 “대부분의 수익증서는 임대관리업체나 시행사가 발행하는 것”이라며 “발행업체가 부도를 내면 수익증서도 종잇조각이 된다”고 설명했다.
▶ 상담내용 일부는 사실과 다르기도 = 이 뿐 아니다. 헤럴드경제 취재 결과 A오피스텔의 일부 상담 항목 중엔 사실과 다른 부분도 있는 것으로 드러났다.
우선 고수익의 주요 근거로 제시된 ‘미군 주택수당’에 대해 한미연합사 관계자는 “주한미군 주택수당은 방위비분담금과 관련 없다”며 “(A오피스텔 광고는)과장됐으며, 사실이 아닌 것으로 봐야 한다”고 말했다. 그는 “최근 미 국방성과 평택시 등이 참여한 포럼에서 영외거주 미군의 주거문제를 논의하긴 했지만 결정된 게 없고, 미 국방예산 감축으로 (주거보조)관련 프로그램도 없어졌다”며 “아직 확정된 게 없는 상태”라고 덧붙였다.
이와 관련, A단지 현장 및 시행사 관계자 등은 상담직원의 설명과 달리 “방위비 분담금에 미군 주거수당은 포함돼 있지 않다. 직원들이 잘못 설명한 것 같다”며 “정확히 확인된 부분은 없는 것으로 알고 있다”고 설명했다.
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| 과장광고 혹은 일부 사실과 다른 내용을 마케팅에 활용 중인 오피스텔 등 수익형 부동산 현장이 여전한 것으로 나타났다. 이와 비슷한 광고로 분양을 끝낸 다른 상가분양 현장에선 피해를 본 투자자들이 지난한 소송전을 진행 중이다. 사진은 ‘연 수익 18%’등을 내세우고 있는 한 오피스텔 현장의 광고전단지 |
시공사의 시공경력도 사실과 100% 일치하진 않는 것으로 확인됐다. A단지에서 상담한 경험이 있는 예비투자자들과 인근 분양업계에 따르면 현장 상담직원들은 ‘오피스텔 시공사는 미 국방성 시설관리용역업 인증이 있는 회사로 미군 군부대시설도 많이 시공했다’고설명했다. 그러나 이곳 시행사 관계자는 이 부분에 대해“미군 시설관리용역업 인증을 받은 업체는 시공사가 아닌, 시공ㆍ시행사 등에서 별도로 만든 건물관리회사”라고 해명했다.
실제 국방부주한미군기지이전사업단 관계자는 “A오피스텔 시공사는 미국 ‘극동공병단(FED)사업’으로 불리는 시설공사에 주관사로 참여한 적이 없다”고 확인했다. 한 건설업계 핵심관계자도 출처 비공개를 전제로 “이 건설업체(시공사)는 2012~2013년간 FED사업실적신고 등이 확인되지 않는다”고 말했다.
뿐만 아니다. 분양지 인근 “삼성전자 부지(고덕지구) 396만㎡에 100조원이 투자된다”는 상담직원의 설명내용 중 ‘투자액 100조원’부분 또한 숫자에 대한 공식적인 출처는 사실상 없는 것으로 밝혀졌다. 삼성전자 관계자는 “(고덕지구) 투자금액에 대한 언급은 기업투자를 유치한 경기도가 했었다”며 “우리는 구체적인 투자액수를 밝히는 게 불가능한 상황”이라고 말했다. 투자종목 트렌드 변화에 따라 투자금액도 결정될 것이라는 게 그 이유다.
그러나 해당지구 사업을 진행 중인 경기도시공사 관계자도 “투자액’100조원’에 대한 근거자료는 가진 게 없다. 삼성 등에서도 받은 바 없다”고 설명했다.
이에 대해 A단지 시행사 관계자는 “(100조원 내용은) 상담직원 교육자료에 나온 내용”이라며 “일부 기사자료 등을 취합해 투자액 관련 부분을 (자료에) 넣은 것 같다”고 해명했다.
▶ ‘10년 확정수익’의 폐해 = 과장광고 등으로 손해 본 투자자들이 소송 등 집단행동에 나선 곳도 있다.
업계 등에 따르면 F시행사는 2010년 5월부터 서울 은평구의 한 백화점 상가 분양주를 모집했다. 투자자 170여명이 300여억원을 넣었다. 당시 웨딩홀로 쓰였던 상가는 잘게 분할해 구분등기를 거쳐 공급됐다.
당시 분양 계약조건은 10년간 연 8.5%의 확정수익(월세)과 분양면적 대비 배당 지급, 종부세 무관, 전매제한 없음 등이었다.
그런데 투자자들은 작년 12월 이후 임대수익을 받지 못했다. 수익금을 지급해야 할 주체인 F사의 추가분양 실패, 입점 점포의 경영난 등이 겹쳐서다.
이에 투자자 문 모씨 등은 F사 등을 상대로 소송을 걸어 승소판결을 받기도 했다.
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| 현재 경영난으로 7일부터 문을 닫은 것으로 알려진 서울 은평구 한 백화점 내 점포, 과거 ‘10년 확정수익보장’ 등을 내세워 분양했었다. 중단된 투자자 수익지급을 재개하려면 시행사 F사가 제3의 점포를 이곳에 들여야 한다. |
김윤중 및 ‘팜스비상대책위원회’위원장은 “7일부턴 해당 현장서 영업하던 점포(식당)가 문을 닫았다. 점포가 부담해야 할 관리비나 금융비용 등이 투자자에게 전가되지 않을까 우려된다”며 “은평구청도 서류상으로만 인허가를 한 것으로 판단돼 소송을 진행 중”이라고 밝혔다.
현재 은평구청은 소송결과를 지켜보며 응대하겠다는 입장이다. 분양주체인 F사 장 모 대표는 “(투자자에게) 상황설명을 하고 사태수습을 위해 그들과 관련내용을 협의 중”이라며 “(약정된 수익지급 재개를 위해) 빈 점포엔 제3의 업체를 들이는 방안 등도 진행하고 있다”고 설명했다.
▶ 적발실태 및 해결방안은? = 현행 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률은 거짓ㆍ과장광고 등 소비자를 속이거나 오해케 할 우려가 있는 광고행위를 금하고 있다. 공정거래위원회 관계자는 “공신력 있는 근거가 아닌 사설기관 예측 등에 의존해 각종 호재나 ‘국내 최초’라는 문구 등을 광고에 언급해선 안 된다”며 “이 경우 부당광고일 개연성이 높다”고 말했다.
법령에 따른 인허가 등 없이 불특정 다수에게 원금 이상 지급을 약정하고 자금을 조달하는 것도 불법이다. 유사수신행위의 규제에 관한 법률에 따라 5년 이하 징역 또는 5000만원 이하 벌금형이 부과된다.
관련 적발 건수는 해마다 느는 추세다. 금감원에 따르면 올 1분기 이같은 유사수신 혐의업체 25개사를 적발해 수사기관에 통보했다. 이는 전년동기(12개사) 대비 13개사(108.3%)가 증가한 것. 부동산ㆍ주식ㆍ외환 투자등의 고수익을 미끼로 한 불법 유사수신 행위가 성행 중이라고 금감원은 밝혔다.
선종필 상가뉴스레이다 대표 등 시장전문가들은 “국내 원금보장형 상품이 보호받을 수 있는 가장 확실한 안전장치는 ‘5000만원 한도’를 보장하는 예금자보호법이 사실상 유일하다 해도 과언이 아니다”며 “수익형 부동산 중 확정수익을 실제 보장하는 현장은 전체 10%정도에 불과하다”고 말했다.
이들은 “수익지급용 자금을 주거래은행에 예치한 시행사만 수익보장확약서를(해당 금융기관 이름으로) 발행케 하거나, 공적기관이 이같은 리스크를 일정부분 담보하는 방안 등을 적극 검토해야 안전한 투자환경이 조성될 것”이라고 입을 모았다.
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