수익증서도 제공 투자자 현혹
70%대출 빼면 실수익률 8%대
취득세 등 제외땐 더 낮아져
일부 투자자 집단소송 등 잡음도
공정거래위원회와 금융감독원 등의 꾸준한 단속에도 불구, 과장광고 혹은 일부 사실과 다른 내용을 마케팅에 활용 중인 오피스텔 등 수익형 부동산 현장이 여전한 것으로 나타났다. 이와 비슷한 광고로 분양을 끝낸 다른 상가분양 현장에선 피해를 본 투자자들이 지난한 소송전을 진행 중이다.
관련 적발 건수도 꾸준히 늘고 있는 것으로 파악돼 투자에 나서는 실수요자들의 주의가 요구되고있다.
▶‘연 수익률 18%보장받고 2016년엔 21%’?=최준영(가명)씨는 여윳돈을 굴리고자 최근 경기도 평택에 공급되는 A오피스텔 (1차 109가구ㆍ전용 46.74~59.71㎡)홍보관을 찾았다. 그는 “1차분양은 연 수익률 18%ㆍ2차분양분은 15%가 가능하다”는 분양상담 직원 설명에 깜짝놀랐다. 예상 수익률이 지나치게 높아서였다.
이 직원은 “미군기지 평택 이전에 맞춰 분양하는 외국인용 렌탈 물량이다. 한국에서 이런 수익률은 최초”라며 “영외 거주 미군 주택수당이 매년 올라가고, 이는 우리 세금으로 내는 방위비 분담금에 포함돼 월 임대료가 꾸준히 확보될 것”이라고 설명했다. 또 “내후년엔 연 수익 21%대가 예상된다. 1차분양은 거의 끝났다”고 덧붙였다. 입주 후 2년간 임대료 보장 수익증서를 써준다는 설명도 잊지않았다. 최씨는 “따로 더 알아보니 상담이 과장됐다는 걸 알고 투자하지 않았다”고 털어놨다.
관련업계 등에 따르면 A오피스텔 수익률 18%는 분양가(1채 2억3800만원) 70%를 대출하고, 영외 거주 미군이 받을 것으로 ‘추정되는’ 주택수당 월 174만9000원(2015년 기준)을 계산에 넣은 결과다.
대출이 없다면 실투자금이 늘어 수익률은 연8.81%로 반토막 난다. 취득세ㆍ소득세 등을 빼면 수익률은 더 낮아진다.
수익증서 공신력도 문제다. 10년 이상 업계에 종사한 한 분양대행사 대표는 “대부분 수익증서는 임대관리업체나 시행사가 발행하는 것”이라며 “발행업체가 부도를 내면 수익증서도 종잇조각이 된다”고 설명했다.
아울러 고수익 근거로 제시된 ‘미군 주택수당’에 대해 한미연합사 관계자는 “주한미군 주택수당은 방위비분담금과 관련 없다”며 “(A오피스텔 광고는)과장됐으며, 사실이 아닌 것으로 봐야 한다”고 말했다. 그는 “(주거비 문제는) 아직 결정된 게 없고, 미 국방예산 감축으로 관련 프로그램도 없어졌다”고 덧붙였다.
▶‘10년 확정수익’의 폐해=과장광고 등으로 손해 본 투자자들이 소송 등 집단행동에 나선 곳도 있다.
업계 에 따르면 시행사 F사는 2010년 5월부터 서울 은평구의 한 백화점 상가 분양주를 모집했다. 투자자 170여명이 300여억원을 넣었다. 당시 웨딩홀로 쓰였던 상가는 잘게 분할해 구분등기를 거쳐 공급됐다.
당시 분양 계약조건은 10년간 연 8.5%의 확정수익(월세)과 분양면적 대비 배당 지급, 종부세 무관, 전매제한 없음 등이었다.
그런데 투자자들은 작년 12월 이후 임대수익을 받지 못했다. 수익금을 지급해야 할 주체인 F사의 추가분양 실패, 입점 점포의 경영난 등이 겹쳐서다.
이에 투자자 문 모씨 등은 F사 상대로 소송을 걸어 승소판결을 받기도 했다.
현재 은평구청은 소송결과를 지켜보며 응대하겠다는 입장이다. 분양주체인 F사 장 모 대표는 “(투자자에게) 상황설명을 하고 사태수습을 위해 그들과 관련내용을 협의 중”이라며 “(약정된 수익지급 재개를 위해) 빈 점포엔 제3의 업체를 들이는 방안 등도 진행하고 있다”고 설명했다.
시장 전문가들은 “수익지급용 자금을 주거래은행에 예치한 시행사만 수익보장확약서를(해당 금융기관 이름으로) 발행케 하거나, 공적기관이 이같은 리스크를 일정부분 담보하는 방안 등을 적극 검토해야 보다 안전한 투자환경이 조성될 것”이라고 입을 모았다.
윤현종 기자/factism@heraldcorp.com
