현 정부가 일관되게 추진해온 규제완화 등 부동산시장 정상화방안에 정면으로 역행하는 것으로 드러난데다 시장분위기가 급격히 가라앉고 있는데 따른 것이다.
실제로 각종 주택지표 조사기관인 한국감정원 등 공공기관과 부동산 114등 인터넷 정보업체의 주택 시세추이를 보면 크게 위축되고 있음이 대세로 나타나고 있다. KB국민은행 부동산 전망지수는 지난해 8월 이후 처음으로 100이하로 떨어졌다. 앞으로 3개월 후 주택가격이 하락할 것이라는 점을 시사해주는 것이다. 게다가 세월호 참사파문에 이어 6.4선거와 6.15 브라질 월드컵, 장마 및 여름휴가 등이 겹치면서 집값은 다시 주저앉을 것이라는 전망까지 나오고 있다.
부동산시장이 주요 관심밖으로 밀려나면서 재차 내수에 악영향을 미칠 가능성이 그만큼 커질 것으로 보인다. 또 임대소득과세관련 주요 법안이 6월에 국회상정될 예정이나 여야간의 갑론을박으로 후속입법이 쉽지않아 시장불안심리는 더욱 짙어질 전망이다. 임대비용 공제확대 등 합리적인 대안을 찾아야하는 이유가 여기에 있다.
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| 정부의 2.26 임대소득과세방침발표와 3.5 보완조치의 영향으로 주택시장 전망이 극히 불투명해지고 있다. |
▶ 미국 등 해외 주요국, 주택임대소득 과세, 주택수와는 무관=대부분의 선진국은 부동산 임대소득에 대해 소득세를 매기되 합리적인 비용 등에 대해서는 공제해주고 있다. 또 예외없이 2주택 이상의 임대소득에 세금을 물리는게 특징이다. 심지어 1주택에 거주하더라도 임대소득은 과세된다. 다만 전세제도 등이 없어 우리와 다소 상이한 임차구조를 지니고 있는 점은 감안해야한다.
예컨대 미국의 경우 부동산관련 소득이 발생하면 소득세로 과세한다.주택의 수에 관계없이 주택임대료로 소득이 발생하면 소득세를 물려 이를 국세로 활용한다. 1 주택에서 본인이 거주하면서 일정기간 그 주택을 임대하는 경우에도 과세대상이 된다. 여기서 일정기간이라함은 연간 2주 이상 임대를 의미한다. 임대비용에 대한 공제제도도 확립되어 있다.
예컨대 임대소득자에 대해 대출이자, 감가상각,관리 및 유지비용, 임대광고비용, 개선비용,복구비용,보험료,법률비용 등에 대해서는 철저하게 공제해주는 것이다. 심지어 임대되지않은 기간의 유지 및 관리 비용과 지방지원금, 지방교통비까지 공제 혜택을 주고 있다.
영국 역시 주택의 수와 관계없이 임대수입에 세금을 물린다. 단기임대와 장기임대로 구분하여 과세하는 점이 특이하다. 임대소득자는 거주, 상업, 여가활동 등의 임대목적에 따라 다른 공제를 받을수 있다. 프랑스 역시 주택의 수와는 무관하게 임대소득이 발생하면 소득세를 내야한다. 다만 연간소득 1만5000유로 이하의 영세임대소득자는 소득금액의 30%를 공제한후 과세대상금액을 결정하다.
또 임대소득자는 보수 및 유지비용, 보험료, 건물 또는 환경보전지역 비용, 대출비용,관리신탁수수료 등에 대한 공제를 받을수 있고 일정요건에 따라 재건축이나 개축비용을 공제받을수 있도록 하고 있다.
일본은 주택임대소득을 부동산 소득으로 규정하고 임대소득자에게 주택 수와 관계없이 주택임대소득에 대한 소득세를 부과하고 있다. 여타 선진국과 마찬가지로 부동산 소득에서 필요경비를 공제받을수 있도록 명문화하고 있다.
▶ 임대소득과세 개선필요, 활성화후 시행 타이밍 잡아야=현행 부동산 임대소득에 대한 세 부과는 소득세법 제25조에 규정되어 있다. 2주택이상(1주택자는 기준시가 9억원 초과) 소유자가 1개 이상의 주택을 월세로 임대하였거나 3주택 이상 소유자가 전세(보증금 3억원 이상)로 임대하여 소득이 발생할 경우 소득세를 과세하도록 규정되어 있다.
하지만 임대소득에 대한 과세 의지가 부족, 현재까지 소득세 부과가 제대로 이뤄지지않은게 사실이다. 정부의 2.26 주택임대차 선진화방안과 3.5 보완조치는 월세 세입자의 주거비 부담을 세제 혜택으로 경감해주고 공공임대주택 사업에 민간참여를 확대하여 임대차 시장을 안정화시키겠다는게 골자다. 하지만 이는 세금부과 방식을 놓고 형평성 논란이 발생한데다 과세에 따른 세금불안이 영향을 미쳐 회복국면에 접어든 주택시장이 재차 위축국면에 접어든 것이다. 소득이 있는곳에 세금이 있다는 논리는 여전히 긍정적이다.
선진국 사례에서 보듯 임대인에게 주택을 유지하는데 필요한 필요경비에 대한 공제제도 등을 확립하는 것도 필요하다. 우리 고유의 임대제도인 전세로 인해 선진국과 단순비교는 어렵지만 주택 임대시장을 정상화한다는 차원에서 공제폭을 넓게 수용하고 금융지원제도와 임대소득 조세제도 등을 종합적으로 고려해야할 것으로 지적되고 있다.
임언선 국회입법조사처 조사관은 ‘전월세 임대소득 과세제도의 개선방안’을 통해 필요경비 공제제도를 도입해 임대시장의 투명성을 높이고 세입자 임대료 보조제도인 세제혜택을 추후 논의하는게 바람직하다는 의견을 제시했다.
임대주택 등록을 활성화해 임대사업자와 세입자 모두에게 혜택을 줄수 있는 방안을 고려하되 공제제도를 선도입하고 세입자 세제혜택에 대해서는 후발적으로 도입하는 것이 바람직하다는 것이다. 이외에 간주임대료 과세 방안 등도 지속적인 검토와 보완히 필요한 것으로 지적되고 있다.
▶후속입법 전망 불투명, 시장 불신만 커질 듯 =정부는 월세 세입자 지원 확대를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하고 임대소득 과세 방식정비차원에서 추진하는 소규모 월세 임대소득 분리과세, 임대소득 결손금 종합소득공제방안 관련법을 6월 임시국회에 제출한다는 방침이다.
하지만 이번 임대소득과세방식 정비조치는 임대수익규모가 드러나면서 건강보험료 등을 많이 내야하는 문제점이 노정, 문제가 확대생산되고 있는 실정이다. 더구나 베이비 부머 은퇴자들의 임대사업과 수익, 그리고 보험료 납부 등이 연관되면서 반발이 심하다. 따라서 정부와 여당은 임대사업자에게 세액이 많치않다는 점을 부각시키면서 후속입법을 추진할 예정이나 여당측 생각은 다소 다르다. 베이비부머들이 1차적인 타격을 입고 회복되는 주택시장에도 부정적인 영향을 미치는 점을 감안, 세심하게 재검토한다는 입장이어서 엉거주춤한 상태다. 당정간의 의견조율이 설익은 상황이다. 이에 반해 야당측은 임대사업자로 의무 등록하게 되어도, 소득세나 법인세, 의료보험료를 추가로 내지 않게끔 대안을 마련, 절충에 나선다는 계획이어서 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
임대시장의 투명성을 높인다는 차원에서는 여야, 정부가 공통된 의견을 가지고 있으나 주택시장 회복, 국민 정서 등의 해석에서는 차이를 보이고 있는 것이다. 오는 6월 후속입법 처리가 쉽지않을 것으로 예상되는 것도 견해차이가 상당히 존재하기 때문이다.
이에 반해 업계는 월세 과세에 따른 시장 충격으로 기존주택시장이 재차 가라앉고 있다며 후유증을 최소화하려면 2주택 보유자의 임대소득 과세를 2년간 유예한 소득세법 개정안이 6월 임시국회에서 반드시 처리돼야 한다는 입장이다.
또 일부에서는 아예 과세연장시한을 주택시장 회복 뒤로 미루는 대안이 나와야한다는 주장을 펴고 있어 귀추가 주목된다.
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