장경철 한국창업부동산정보원 이사얼마 전 점포 권리금이 화두로 등장했다. 상권 가치는 상인들이 일군 결과로, 당연히 법적 보호를 받아야 한다는 내용이다. 충분히 공감 간다. 건물, 상가 등 수익형 부동산도 마찬가지다. 매겨지는 가치엔 임차인들의 몫도 꽤 크다. 우량 임차인 선택이 관건으로 여겨지는 이유다.
오피스텔 등 기타 수익형 상품도 같다. 임차인의 임대료 지급 능력이 얼마나 있냐에 따라 향후 투자가치가 결정된다. 수익형 상품들이 공급과잉 논란에도 외국인이나 대기업 대상 렌트사업은 주목 받는 원인이 여기에 있다.
향후 변할 수 있는 상가건물의 잠재성을 예상해 투자할 경우 시세 차익 증대와 임대수익 향상 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 이에 더해 건물주와 임차인 간 관계가 꾸준히 유지된다면 이 건물의 보이지 않는 가치는 더욱 올라가기 마련이다. 이렇게 올라간 수익 중 30%는 ‘가치투자’를 충실히 한 결과물이라는 업계의 결론이다.
특히 우량 임차인 확보가 부동산 업계 화두로 떠오른 이유로 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리 잡고 있기 때문이다. 임차인의 매출이 증가해야 임대료를 높게 받을 수 있고 더 나아가 매각 시 시세차익도 누릴 수 있다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다.
그렇다면 우량 임차인을 고르는 노하우로는 무엇이 있을까.
먼저 업종 성격에 따른 시설투자 수준을 살펴야 한다. 시설 투자가 많이 되는 업종의 경우 그렇지 않은 업종 임차인보다 꼼꼼하고 엄격하게 판단해 점포를 운영하게 된다. 초기 비용을 많이 들인 만큼 임차인이 점포를 비우는 일도 적고 장기적으로 임대에 나선다. 따라서 다른 조건이 비슷하다면 시설 투자 수준이 높은 업종에 임대한 곳에 투자하는 편이 유리하다.
다음으로 임차인 지불 능력을 따지는 것이다. 인지도 높은 브랜드 업종이나 은행, 병ㆍ의원 등으로 계약이 이뤄진 상가가 좋다. 지불 주체가 임대료를 체불할 가능성이 낮으며 장기적인 임대가 가능하기 때문. 또 임대기간이 길어 계약조건에 따라 일정 기간 후 일정률의 임대료 인상도 가능하다. 기업의 자산관리 체계상 개인 임차인처럼 승계자에 과도한 권리금을 요구하는 일도 적다. 권리금이 낮거나 없는 점포는 새로운 임차인을 들이는 데 좋은 조건이 된다.
또 적정 임대료 수준과 지불 시기를 조정하는 게 좋다. 해당 상가에 입점한 첫 임차인이 점포 운영에 최종적으로 실패하면 향후에 낭패를 볼 수 있다. 주변으로부터 상가 입지가 나쁘다는 부정적 인식을 줄 수 있기 때문인데, 이 경우 나중에도 적정 임대료를 받기 어려울 수 있다.
반면 첫 임차인이 성공적으로 자리잡으면 투자자의 점포에도 무형의 가치가 생겨난다. 따라서 임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기 임대료와 중기 임대료를 적절한 선에서 책정할 필요가 있다. 예를 들어 상권 형성 때까지는 임대료 부담을 줄여주면서, 영업 활성화 이후 정상화하는 등의 지혜가 임대인과 임차인 모두에게 도움이 된다.
마지막으로 임차인의 장사 경험을 검증해야 한다. 수익을 분석할 때 보증금과 월세같은 경제적 수치에만 집착해선 안 된다. 장사는 입지만으로 되는 것이 아니기 때문이다. 운영자의 운영 능력에 따라 입지가 나쁜 점포라도 영업기반이 커질 수 있다. 반대로 입지 좋은 자리가 주인 탓에 빛을 못 보기도 한다. 임차인의 경영 수완을 고려, 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 한다.
