부동산 투자 1순위는 수익형 부동산이다. 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔, 도시형생활주택부터 상가나 임대용 건물, 공장 등 다양한 수익형 부동산이 쏟아지고 있다. 특히 투자 금액 20억원을 넘는다면 임대수익을 내고 향후 신축도 가능한 임대용 주택이나 건물을 구입하려는 투자자들이 많다. 하지만 수익형 부동산에 대한 거래 경험이 부족하고, 매매 차익형 부동산과는 다른 투자성 분석이 요구돼 투자리스크도 크다. 수익형 부동산에 투자할 때 흔히 일어나는 오해와 진실, 어떤 것이 있을까

▶좋은 동네 번듯한 건물이면 좋은 건물이다?=서울 강남의 ‘알아주는’ 동네, 대로변의 번듯한 건물을 보면 투자자들의 마음이 흔들린다. 임대수익이 낮거나 약간의 공실이 있어도 일시적인 상황으로 치부하고 투자를 결정하는 경우가 많다. 초보 투자자일 수록 건물 외관이나 위치를 보고 판단한다. 수익형 부동산의 가치는 임대 수익에서 결정된다. 즉, 건물 소유자의 입장보다는 임차인의 입장에서 어떤 업종이 들어오면 좋을지, 실제 장사를 한다면 손님이 많은 입지인지 살펴야 한다. 또 대로변이나 역세권이 좋은 입지임에는 틀림없지만, 역 중에서도 이용자가 많은 역이 있고 같은 역에서도 사람들이 많이 이동하는 출구와 위치가 있다. 막연하게 좋은 지역과 건물이어서 투자를 하면 낭패 볼 수 있다. 반드시 건물주의 입장이 아니라 임차인의 입장에서 상권을 분석하고 투자해야 한다.

▶같은 값이면 고층 건물이 좋다?=건물에 투자할 때 같은 값이면 고층 건물에 마음이 간다. 건물이 높으면 연면적이 넓어 임대료가 많이 나올 가능성이 높다. 하지만 반드시 고층 건물이 좋은 것은 아니다. 상권이 잘 발달된 곳이 아니라면 3층 이상은 임대가 어려운 곳이 많다. 병원이나 학원 이외의 용도가 아니라면 사무실로 임대해야 하는데, 임차인이 마땅치 않거나 예상보다 임대료가 낮다. 특히 엘리베이터가 없는 건물이라면 4층 이상 임대는 어렵다. 오히려 건물은 낮아도 목이 좋고 도로 쪽의 전면부가 넓어서 1~2층에서 높은 임대료를 받을 수 있다면 훨씬 실속있는 건물이다. 고층 건물에 투자할 때는 저층부의 임대가 확실하면 고층부는 공실일 수 있다는 가정하에 투자해야 한다. 수익형 건물의 승부처는 1~2층이다.

▶‘언제든지 말만하면 비워줄꺼야’=건물을 투자할 때 100% 임대목적이 아니라, 투자자가 직접 상가나 사무실로 사용할 목적으로 구입하는 경우도 많다. 대부분 이전 소유자들은 비워주기로 약속했다거나 계약 만기일이 되면 내보낼 수 있다고 하지만, 실상 임차인의 명도 문제는 어려운 과제다. 특히 소액 임차인의 기준도 환산 전세가로 서울 3억원에서 4억원으로 상향 조정되는 등 상가건물임대차 보호법상 임차인의 권리가 강화되는 추세다. 임차인의 계약조건을 잘 파악하고, 제도 변화에 대해서도 관심을 가져야 한다.

▶‘옆집처럼 신축하면 수익률이 높아지겠네?’=우리나라의 건축 기준은 꾸준히 강화되고 있다. 과거에는 주택과 건물이 부족했기에 높게, 많이 짓는 것이 중요했다. 그러나 지금은 도시의 난개발을 막고 생활의 질을 높이기 위해 용적률은 낮추고 건축물의 용도를 제한하는 방향으로 바뀌고 있다. 때문에 2000년 이전에는 400%까지 집을 지을 수 있던 2종 주거지역이 지금은 200%로 제한됐다. 용도상으로는 600%까지 지을 수 있는 땅이 지구단위계획구역으로 지정되면서 절반 밖에 짓지 못하는 사례도 있다. 또 호텔이 가능한 용도가 있고, 도로를 사이에 두고 공장이나 창고가 불가능한 곳도 있다. 주변의 건물들만 보고 투자하면 낭패를 볼수 있다. 수익형 부동산으로 운영할 목적이라면 해당 토지에 대한 법적 용도와 건축기준을 잘 살펴서 투자 해야 한다.

<김혜현 렌트라이프 대표>